«Απόβαση» ξένων στο ελληνικό real estate

Με τους καλύτερους οιωνούς ξεκίνησε το 2018 για την αγορά ακινήτων, καθώς η ζήτηση από το εξωτερικό τείνει να εξελιχθεί σε «κινητήριο μοχλό» των αγοραπωλησιών, τόσο στην Αθήνα όσο και στις παραθεριστικές περιοχές. Σύμφωνα με τα στοιχεία που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδος, κατά τον Ιανουάριο οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό εκτινάχθηκαν κατά 205,4%. Πρόκειται για τη μεγαλύτερη ετήσια μεταβολή διαχρονικά, ακόμα και σε σχέση με το 2017, που επίσης αποτελεί ίσως την πιο δυναμική χρονιά σε ό,τι αφορά τις ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων. Σημειωτέον, δε, ότι κατά το περυσινό πρώτο δίμηνο του έτους η ετήσια αύξηση δεν είχε ξεπεράσει το 52%.

Υπενθυμίζεται ότι κατά τη διάρκεια του προηγούμενου έτους στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα καταγράφηκαν εισροές κεφαλαίων ύψους άνω του μισού δισ. ευρώ και συγκεκριμένα 503 εκατ. ευρώ. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων της Τράπεζας της Ελλάδος, καθώς η αύξηση σε σχέση με το 2016 ήταν της τάξεως του 86,5%, ούσα μάλιστα η υψηλότερη της τελευταίας δεκαετίας, σε ένα σαφές δείγμα ότι η ζήτηση κατοικιών (διαμερισμάτων, αλλά κι εξοχικών ακινήτων) από το εξωτερικό έχει επιστρέψει τουλάχιστον στο επίπεδο που βρισκόταν πριν από την οικονομική κρίση. Ενδεικτικό της όλο και υψηλότερης κινητικότητας είναι το ότι και το 2016 είχε αποτελέσει το έτος με τη μεγαλύτερη εισροή κεφαλαίων, καθώς και τότε είχαν εισρεύσει 270 εκατ. ευρώ, το μεγαλύτερο ποσό από την έναρξη της οικονομικής κρίσης.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις φορέων της αγοράς ακινήτων, είναι πλέον εξαιρετικά πιθανό πως η ζήτηση από το εξωτερικό θα συνεχίσει να κινείται έντονα ανοδικά, καθώς πρώτη φορά η ελληνική αγορά κατοικίας συγκεντρώνει αγοραστικό ενδιαφέρον για διαφορετικές κατηγορίες ακινήτων και από αγοραστές διαφόρων χωρών. Η μεγάλη απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει καταστήσει το κέντρο της Αθήνας, αλλά και όλη την παραλιακή γραμμή της Αττικής σε επενδυτικό «Ελντοράντο» για ξένους επενδυτές. Την ίδια στιγμή, η ελληνική αγορά ακινήτων προσελκύει όλο και περισσότερους επενδυτές από χώρες εκτός Ε.Ε., οι οποίοι ενδιαφέρονται για την απόκτηση άδειας παραμονής μέσω του σχετικού προγράμματος «χρυσή βίζα». Οι εν λόγω όψιμες κατηγορίες αγοραστών πλαισιώνονται και από εκείνους που ανέκαθεν προσέλκυε η ελληνική αγορά ακινήτων, δηλαδή τους αγοραστές εξοχικών κατοικιών, με αποτέλεσμα να δημιουργείται ένα τρίπτυχο ζήτησης που δεν έχει εμφανιστεί ποτέ ξανά στο παρελθόν στη χώρα.

Κατά 33% αυξήθηκαν οι άδειες «χρυσής βίζας» το 2017

Σημαντικό ρόλο στην επενδυτική ζήτηση από το εξωτερικό έχει διαδραματίσει το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», μέσω του οποίου όσοι πολίτες εκτός Ε.Ε. επενδύσουν τουλάχιστον 250.000 ευρώ στην αγορά ακινήτων, εξασφαλίζουν ταυτόχρονα και άδεια παραμονής για τους ίδιους και τα συγγενικά τους πρόσωπα. Το πρόγραμμα εφαρμόζεται από τα μέσα του 2013 και μέχρι το τέλος του 2017 είχε αποδώσει έσοδα 1,4 δισ. ευρώ από αγορές ακινήτων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Enterprise Greece, το 2017 καταγράφηκε αύξηση της τάξεως του 33% καθώς εκδόθηκαν 773 νέες άδειες παραμονής, έναντι 582 αδειών που είχαν εκδοθεί (σε μεμονωμένους επενδυτές) το 2016. Μάλιστα, όπως προκύπτει, καταγράφηκε σημαντική επιτάχυνση των διαδικασιών τις τελευταίες εβδομάδες του 2017, καθώς μέχρι και το τέλος Νοεμβρίου ο αριθμός των αδειών δεν είχε ξεπεράσει τις 560. Σε κάθε περίπτωση, συνολικά από το 2013 μέχρι το τέλος του 2017 έχουν εκδοθεί 2.305 άδειες παραμονής (5.699, αν προστεθούν και τα συγγενικά πρόσωπα των επενδυτών).

Σχεδόν οι μισές εξ αυτών και συγκεκριμένα 1.011 άδειες αφορούν Κινέζους επενδυτές, ενώ ακολουθούν η Ρωσία με 395 άδειες, η Τουρκία με 222 άδειες και η Αίγυπτος με 101 άδειες. Αλλο ένα συμπέρασμα που προκύπτει από τα στοιχεία του Enterprise Greece, είναι ότι σχεδόν το 70% των επενδυτών που ενδιαφέρονται για τη λήψη άδειας παραμονής, προτίμησε να αποκτήσει κάποιο ακίνητο στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής. Ειδικότερα, με βάση τα στοιχεία μέχρι το τέλος του εννιαμήνου του 2017, το 26,52% των αδειών αφορούσε ακίνητα που έχουν αγοραστεί στην ευρύτερη περιοχή του Πειραιά, ενώ ένα επιπλέον 21,26% αφορούσε ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και 20,8% στην περιοχή των Μεσογείων.

Πολυτελείς κατοικίες

Παράλληλα, σημαντικά υψηλότερο σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια είναι το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών για εξοχικές κατοικίες στη χώρα. Οι ελκυστικές τιμές των πολυτελών εξοχικών ακινήτων της χώρας, αλλά και οι προοπτικές επενδυτικής αξιοποίησής τους, μέσω της μίσθωσής τους σε τιμές παραπλήσιες άλλων δημοφιλών ευρωπαϊκών παραθεριστικών προορισμών, συνιστούν ένα σημαντικό δέλεαρ που έχει τονώσει σημαντικά το αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό.

Το 2017 αποδείχθηκε το καλύτερο έτος για την αγορά εξοχικής κατοικίας από την αρχή της κρίσης μέχρι σήμερα. Οπως τονίζει στην «Κ» ο κ. Κωνσταντίνος Σιδερής, αναλυτής της Algean Property, εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων, που δραστηριοποιείται στην αγορά πολυτελών εξοχικών κατοικιών, «το 2017 η αγορά επέστρεψε σε μια κανονικότητα και ανέπτυξε δυναμική όσο περνούσαν οι μήνες. Αν η εν λόγω δυναμική συνεχιστεί και φέτος, θα σημάνει και την επιστροφή των τιμών σε ανοδική τροχιά». Κατά τη διάρκεια του προηγούμενου έτους, στην πλειονότητα των περιπτώσεων οι τιμές πώλησης κινήθηκαν σταθεροποιητικά, αν και υπήρξαν ορισμένοι «θύλακες» της αγοράς όπου σημειώθηκαν αυξήσεις, όπως π.χ. κάποια σημεία στη Μύκονο και στη Σαντορίνη.

Επιχειρώντας να ερμηνεύσει την απότομη αύξηση του φετινού Ιανουαρίου (αναφορικά με τις εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό για την απόκτηση ακινήτων), ο κ. Σιδερής σημειώνει ότι κατά κανόνα, κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου κάθε έτους, ολοκληρώνονται συναλλαγές που είχαν ξεκινήσει να δρομολογούνται κατά τη διάρκεια των τελευταίων μηνών του προηγούμενου χρόνου. Είναι λοιπόν πιθανό, αρκετές εξ αυτών να πραγματοποιήθηκαν τις πρώτες εβδομάδες του 2018. Πάντως, ανάλογη αύξηση σημειώθηκε και κατά τους πρώτους μήνες του 2017, η οποία όχι μόνο διατηρήθηκε τους επόμενους μήνες, αλλά απεναντίας ενισχύθηκε (από το 51% του πρώτου διμήνου στο 85% του συνόλου του έτους).

Σύμφωνα με τον κ. Σιδερή, ήδη κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο καταγράφεται αυξανόμενη κίνηση και ενδιαφέρον για αγορά εξοχικών κατοικιών από το εξωτερικό, με τη μεγαλύτερη δυναμική να προέρχεται από Ευρωπαίους που μένουν κι εργάζονται στο Λονδίνο (π.χ. στελέχη του χρηματοπιστωτικού κλάδου), Τούρκους και Ιταλούς.

Σαφέστερη εικόνα και ασφαλέστερο συμπέρασμα, όμως, για την πορεία της αγοράς το 2018 θα μπορεί να εξαχθεί προς το τέλος Μαΐου.

Mεγάλο ενδιαφέρον για διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας λόγω Airbnb

Σημαντικό ρόλο στην ενίσχυση της ροής κεφαλαίων προς την ελληνική αγορά κατοικίας διαδραματίζει επίσης και η εκτόξευση του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων και του επενδυτικού ενδιαφέροντος που αυτή συνεπάγεται. Οπως μαρτυρούν στελέχη της κτηματαγοράς, το αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας έχει αγγίξει πρωτοφανή επίπεδα, ακριβώς λόγω της ενίσχυσης της τουριστικής κίνησης προς την πρωτεύουσα και της όλο και μεγαλύτερης ζήτησης για ενοικιάσεις διαμερισμάτων.

Πλέον, τα δεδομένα αυτά επιβεβαιώνονται και από τους αριθμούς. Σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος, κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου διμήνου του έτους (Ιαν. - Φεβρουάριος) καταγράφηκε αύξηση κατά 52% των μεταβιβάσεων κατοικιών στο Υποθηκοφυλακείο Αθηνών (αφορά το σύνολο του Δήμου Αθηναίων). Πρόκειται για ξεκάθαρη ένδειξη της δυναμικής που καταγράφεται πλέον στην αγορά κατοικίας του κέντρου της Αθήνας και κυρίως σε περιοχές εντός, ή πέριξ του ιστορικού τριγώνου, όπως Κουκάκι, Πλάκα, Μοναστηράκι, Νέος Κόσμος, Μετς, Κεραμεικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Παγκράτι και Εξάρχεια. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών εταιρειών διαχείρισης ακινήτων στο πλαίσιο της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, στο σύνολο της Αττικής εκτιμάται ότι σήμερα διατίθενται για μισθώσεις τύπου Airbnb περί τα 7.000 διαμερίσματα και κατοικίες.

Ωθηση και στο εμπόριο

Αλλη μία κατηγορία της αγοράς ακινήτων, η οποία επωφελείται από την άνοδο του τουριστικού ρεύματος στην Αθήνα, είναι και τα εμπορικά καταστήματα, ιδίως δε εκείνα που βρίσκονται στην οδό Ερμού. Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας παροχής υπηρεσιών Proprius, κατά τη διάρκεια του 2017 οι τιμές ενοικίασης των καλύτερων ακινήτων της Ερμού (κυρίως εκείνα που βρίσκονται πιο κοντά στην πλ. Συντάγματος) αυξήθηκαν κατά 20,5%, αγγίζοντας πλέον τα 235 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση. Οπως αναφέρουν οι αναλυτές, η ζήτηση από τις αλυσίδες είναι ιδιαίτερα υψηλή, τη στιγμή όμως που πλέον τα διαθέσιμα κενά καταστήματα στην Ερμού είναι ελάχιστα και δεν προβλέπεται τόνωση της προσφοράς στο άμεσο μέλλον.

Υπενθυμίζεται ότι κατά την περίοδο πριν από την κρίση, η Ερμού είχε φτάσει να συγκαταλέγεται μεταξύ των 10 ακριβότερων εμπορικών δρόμων παγκοσμίως, καθώς το μέσο ενοίκιο είχε εκτοξευτεί στα 360 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, προτού υποχωρήσει μέχρι τα 150 ευρώ/τ.μ. στο απόγειο της ύφεσης. Η ανάκαμψη της Ερμού, η οποία έχει ξεκινήσει κυρίως από τις αρχές του 2016, αποδίδεται τόσο στην οικονομική ανάκαμψη όσο και στη σημαντική άνοδο του τουριστικού ρεύματος προς την Αθήνα κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών.

Μάλιστα, ακόμα μεγαλύτερη ώθηση στην κατανάλωση από τουρίστες στην Ερμού έχει δώσει και η εκτόξευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς στην ευρύτερη περιοχή του ιστορικού κέντρου φιλοξενούνται πλέον χιλιάδες τουρίστες (σε διαμερίσματα), κάτι που δεν συνέβαινε πριν από μερικά χρόνια. Εν ολίγοις, οι πιθανοί επισκέπτες/καταναλωτές των καταστημάτων στην Ερμού μένουν πλέον σε διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στις γύρω γειτονιές, κάτι που μεταφράζεται σε υψηλότερες πωλήσεις.

Επέστρεψε και ο «αέρας»

Ενδεικτικό της αυξημένης ζήτησης για νέες μισθώσεις είναι και το ότι πλέον στην Ερμού έχει επιστρέψει και ο περίφημος «αέρας», δηλαδή η άυλη εμπορική αξία, που ζητείται πλέον από όλο και περισσότερους ιδιοκτήτες/πωλητές, εκτός κι αν το κατάστημα ανήκει σε κάποιο ασφαλιστικό ταμείο, ή γενικότερα σε πρόσωπο δημοσίου δικαίου, όπου η εν λόγω πρακτική δεν συνηθίζεται.

Τα capital controls

Αν δεν υπήρχαν οι κεφαλαιακοί έλεγχοι, οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό θα ήταν πολλαπλάσιες. Σύμφωνα με μεσίτες, 50% των αγοραπωλησιών πολυτελών εξοχικών κατοικιών, αξίας μεγαλύτερης του 1 εκατ. ευρώ, πραγματοποιούνται εκτός του ελληνικού τραπεζικού συστήματος, καθώς οι πωλητές προτιμούν την κατάθεση των χρημάτων σε λογαριασμούς του εξωτερικού.

Οι πλειστηριασμοί

Το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό είναι τέτοιο, που πλέον, με τη μετάβαση και των πλειστηριασμών σε ηλεκτρονικό περιβάλλον, αρκετοί αναζητούν το επόμενο ακίνητό τους με αυτόν τον τρόπο. Χαρακτηριστικό το παράδειγμα Ελβετού μεγιστάνα Νιλς Ρίμερ, ο οποίος απέκτησε πρόσφατα, αντί ποσού 11,75 εκατ. ευρώ, τη βίλα του Σταύρου Ψυχάρη στο Πόρτο Χέλι.

Και πολυκατοικίες

Ακόμα και ολόκληρα κτίρια διαμερισμάτων αποκτούν στην Αθήνα ξένοι επενδυτικοί όμιλοι, προκειμένου να τα μεταπωλήσουν σε πελάτες τους, με το δέλεαρ των μελλοντικών υπεραξιών και της, στο μεσοδιάστημα, αποκόμισης σημαντικών εσόδων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η ρωσική Tranio, που αγόρασε κτίριο στην πλ. Αττικής για τον σκοπό αυτό.

Οι «ξεκάθαροι»

Περισσότερο συνειδητοποιημένοι εμφανίζονται οι ξένοι αγοραστές εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα. Σύμφωνα με φορείς της αγοράς, δεν αναζητούν πλέον ακίνητα με «συμβολικές» τιμές, π.χ. λόγω χρεών του πωλητή.

Πηγή: kathimerini.gr

25