Η μεγάλη επιστροφή της αγοράς ακινήτων

Μαντικίδης Τάσος

Την αρχή ενός νέου ανοδικού κύκλου «βλέπουν» παράγοντες του real estate – Πώς διαμορφώνονται οι τιμές και πού εντοπίζεται το επενδυτικό ενδιαφέρον

Θετικά μηνύματα αρχίζει να εκπέμπει πλέον η ελληνική αγορά ακινήτων, ενισχύοντας την άποψη εκείνων που θεωρούν πως ήδη ένα σημαντικό της κομμάτι βρίσκεται στην αρχή ενός νέου ανοδικού κύκλου.
Οι αποδόσεις των κατοικιών στην Αθήνα κυμαίνονται στα διαμερίσματα από 3,5% έως 4,15% και στις μονοκατοικίες από 4,4% έως 4,50%, ενώ στους πολυτελείς τουριστικούς προορισμούς της Ελλάδας οι αποδόσεις των εξοχικών κατοικιών που διατίθενται προς μίσθωση φτάνουν στη Μύκονο το 8,5%, στη Σαντορίνη το 6,5% και στη Ρόδο το 5,5%.
Οι τιμές σημειώνουν επίσης άνοδο στα ποιοτικά γραφεία, στα τουριστικά ακίνητα και στην εξοχική κατοικία, αλλά και στα prime εμπορικά ακίνητα. Το ενδιαφέρον από ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και διεθνή σήματα (brands), αλλά και εγχώριους και διεθνείς εξειδικευμένους διαχειριστές δημιουργεί νέα δεδομένα στην ελληνική κτηματαγορά, η οποία είναι μία από τις ελάχιστες στον δυτικό κόσμο που δεν ανέκαμψε μετά την παγκόσμια κρίση του 2008.
«Ηot» προορισμός
Η Ελλάδα εμφανίζεται μάλιστα, σύμφωνα με έρευνα της  Tranio, στους συμμετέχοντες του Μediterranean Resort & Hotel ως πιο «hot» επενδυτικός προορισμός στη Μεσόγειο στο τουριστικό real estate μπροστά από τις Ισπανία, Πορτογαλία, ενώ σε άλλη έρευνα της Tranio μεταξύ των θεσμικών επενδυτών  εμφανίζεται η 3η πιο ελκυστική αγορά μετά τις Ισπανία και Ιταλία.
Ο περιορισμός των «κόκκινων» ξενοδοχειακών δανείων ύψους 3,3 δισ. ευρώ και η είσοδος διεθνών επενδυτών που προσθέτουν ξενοδοχειακές μονάδες στο δυναμικό τους οδηγούν σε βίαιη αναδιάρθρωση αλλά και σε αυξημένο ενδιαφέρον για τον κλάδο.  «Οποια ξενοδοχειακή μονάδα βγαίνει προς πώληση απορροφάται αμέσως» αναφέρουν παράγοντες της αγοράς.
Ξενοδοχεία
Οι ξένοι επενδυτές επικεντρώνονται σε prime ακίνητα, σε distressed ακίνητα και σε όλες τις κατηγορίες των commercial properties. Κεφάλαια από τις ΗΠΑ και εταιρείες private equity, συχνά σε συνεργασία με τοπικούς παίκτες, επικεντρώνονται στα ξενοδοχεία, ενώ κινεζικά κεφάλαια επενδύονται στα logistics, την ώρα που και τα εμπορικά κέντρα προσελκύουν επενδυτές υψηλού ρίσκου. Τα διεθνή κεφάλαια κινούνται πάντως με γνώμονα τις υψηλές προοπτικές άμεσων υπεραξιών, ενδιαφέρονται για  ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια ή παλιότερες κατασκευές που προσφέρονται για ανακατασκευή, ενώ απέχουν από επενδύσεις εκ του μηδενός (greenfield) εξαιτίας της γραφειοκρατίας και του γενικότερου επενδυτικού κλίματος.
Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν οι  Κυκλάδες (Σαντορίνη, Μύκονος και Πάρος), η Αθήνα, η Κρήτη, η Ρόδος και η Χαλκιδική.
Συνολικά αυξημένο είναι το ενδιαφέρον στις αποκαλούμενες «νησίδες» του real estate, όπως τα νότια προάστια και το κέντρο της Αθήνας. Η ελληνική πρωτεύουσα φαίνεται να προσελκύει ολοένα και περισσότερους ταξιδιώτες City Break, τομέας που σημειώνει αύξηση από το 2013 κατά  650%, ενώ ο συνολικός αριθμός των τουριστών στην πρωτεύουσα αναμένεται να ξεπεράσει εφέτος τα 5,5 εκατομμύρια.
Η «Χρυσή Βίζα»
Για την Cushman & Wakefield, για το 2019 η Αθήνα μαζί με το Παρίσι, το Αμστερνταμ, την Πράγα, τη Μαδρίτη και τη Λισαβόνα αποτελούν ελκυστικούς προορισμούς στην Ευρώπη για επενδύσεις στον ξενοδοχειακό τομέα.
Με βάση επίσης τα στοιχεία της Numbeo, η Αθήνα είναι σήμερα   2,5 έως 7 φορές φθηνότερη από τις άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.
Η Airbnb και η ελληνική «Χρυσή Βίζα» ωθούν επίσης την αγορά. Οι χαμηλές τιμές προσελκύουν Κινέζους, Ρώσους, Ισραηλινούς κ.ά., οι οποίοι αγοράζουν τις διαθέσιμες κατοικίες, κυρίως στις περιοχές του ιστορικού κέντρου, με στόχο τη διαχείρισή τους μέσω της Airbnb (στην οποία σήμερα βρίσκονται 126.000 σπίτια), αλλά και από άλλες πλατφόρμες όπως η Booking κ.λπ. Αυτό έχει ως συνέπεια τη μείωση των διαθέσιμων διαμερισμάτων προς μίσθωση στο κέντρο της Αθήνας, όπως Κουκάκι/Μακρυγιάννη, Σύνταγμα, Μοναστηράκι, Πλάκα, Ψυρρή, Φιλοπάππου, Ακρόπολη, Θησείο, Πετράλωνα, Μετς, Φιξ, Κολωνάκι, Λυκαβηττός, Ιλίσια, Παγκράτι ή ακόμη και στα Εξάρχεια.
Παράλληλα, βάσει του προγράμματος της «Χρυσής Βίζας» έχουν χορηγηθεί 3.154 άδειες σε επενδυτές ακινήτων, με πρώτη χώρα προέλευσης των αγοραστών την Κίνα με 1.521 άδειες, δεύτερη τη Ρωσία με 438, τρίτη την Τουρκία με 337, τέταρτο τον Λίβανο με 113 και πέμπτη την Αίγυπτο με 112. Το σύνολο των αδειών διαμονής αν συμπεριληφθούν και οι άδειες που έχουν δοθεί στους συγγενείς των επενδυτών είναι 8.123 άδειες.
Αύξηση μισθωτικών αξιών για γραφεία και καταστήματα
Στα γραφεία οι τιμές ενοικίασης κυμαίνονται μεταξύ 8 ευρώ και 19 ευρώ/τ.μ. Στα σημεία μεγάλης προβολής όπως είναι η Βασιλίσσης Σοφίας και η πλατεία Συντάγματος στο κέντρο της Αθήνας, η Λ. Κηφισίας αλλά και η Συγγρού, παρατηρείται έλλειψη διαθεσιμότητας σύγχρονων γραφειακών χώρων, με αποτέλεσμα να υπάρξει μερική αύξηση μισθωτικών αξιών.
Οι αποδόσεις παραμένουν μεταξύ 7,5% και 9%, σύμφωνα και με συναλλαγές που έχουν καταγραφεί κατά το 2018.
Στα εμπορικά καταστήματα η ζήτηση των μεγάλων ελληνικών και πολυεθνικών εμπορικών εταιρειών αυξήθηκε κυρίως στις κύριες αγορές, όπως στο κέντρο της Αθήνας, στην Ερμού και στην περιοχή κοντά στην Ομόνοια. Τα ενοίκια παρουσιάζουν αυξητικές τάσεις στις κύριες αγορές (με παράλληλη επανεμφάνιση του αέρα), ενώ παρατηρείται σταθεροποίηση σε χαμηλά επίπεδα στις δευτερεύουσες αγορές.
Το ποσοστό των κενών καταστημάτων στις κύριες αγορές και στα εμπορικά κέντρα εξακολουθεί να βαίνει μειούμενο (μηδενικό στις περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Ερμού και η Μεταξά στη Γλυφάδα). Οι αποδόσεις στην Ερμού κυμαίνονται μεταξύ 6,5% και 6,75%, ενώ στις υπόλοιπες κύριες αγορές κυμαίνονται μεταξύ 7% και 7,5%. Στους αποθηκευτικούς και βιομηχανικούς χώρους η ανυπαρξία νέας προσφοράς, η επέκταση του E-Commerce και η ιδιωτικοποίηση των ΟΛΠ και ΟΛΘ οδηγούν σε αυξητικές τάσεις των μισθωμάτων. Τα ενοίκια είναι 2,50 ευρώ/τ.μ./μήνα για βιομηχανική χρήση στην Αθήνα και 3-4 ευρώ/τ.μ./μήνα για την εφοδιαστική χρήση, όπου η ζήτηση είναι αυξημένη, με τις αποδόσεις να κυμαίνονται από 9,5% έως 11%.

Υστερα από σωρευτικές απώλειες 43% (αν και σε ορισμένες περιοχές υπερέβη το 60%) κατά τη 10ετία της κρίσης που ήταν η δεύτερη μεγαλύτερη στην Ευρώπη μετά την Ουκρανία (-69,4%) το ίδιο διάστημα βάσει των στοιχείων της Global Property Guide, οι τιμές των ακινήτων, σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της κτηματαγοράς, αναμένεται να αυξηθούν 5%-7% ετησίως τη διετία 2018-2019, ενώ η άνοδος στα ενοίκια ξεπερνά το 8%.

Πηγή:www.tovima.gr