Αρχική | ΧΡΗΜΑ & ΑΓΟΡΑ | Χ&Α - παλαιότερα τεύχη | Χ&Α - 205 | ΑΕΕΑΠ: Ειδικά θέματα που χρήζουν προσοχής!

ΑΕΕΑΠ: Ειδικά θέματα που χρήζουν προσοχής!

Μέγεθος γραμμάτων: Decrease font Enlarge font

Με δεδομένη την αυξανόμενη σημασία που έχει λάβει για το Χρηματιστήριο της Αθήνας ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ, όπως αυτό φαίνεται από τη συμμετοχή του κλάδου στη συνολική κεφαλαιοποίηση (6,0% στις 22/3/2019), αλλά και των συναλλαγών επί μετοχών του κλάδου στις συνολικές συναλλαγές (μ.ο. 2019: 6,35%, έναντι 4,40% κατά το 2018), αλλά και της έλλειψης σχετικής εμπειρίας από τους επενδυτές στο ζήτημα της αξιολόγησης των εταιριών και των μετοχών τους, κρίνουμε ότι θα πρέπει, σε τακτικά διαστήματα, να εξετάζουμε διάφορα ζητήματα που, καθώς είναι διαφοροποιημένα σε σχέση με τις περισσότερες εισηγμένες εταιρίες, παρουσιάζουν ενδιαφέρον για τους επενδυτές. Η δημοσίευση των αποτελεσμάτων των εταιριών του κλάδου και ο σχολιασμός τους, συνιστούν μία καλή ευκαιρία για την εξέταση των ζητημάτων αυτών.

Ειδικοί κίνδυνοι ΑΕΕΑΠ, όπως αναφέρονται στα ετήσια οικονομικά δελτία των εταιριών:

Κίνδυνος Κτηματαγοράς: Στο χώρο της κτηματαγοράς ενσωματώνονται κίνδυνοι, που έχουν να κάνουν κυρίως με:

α) τη γεωγραφική θέση και την εμπορικότητα του ακινήτου,

β) την αξιοπιστία και τη φερεγγυότητα του μισθωτή,

γ) το είδος της χρήσης του από το μισθωτή,

δ) τη γενικότερη επιχειρηματική δραστηριότητα της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο, και

ε) τις τάσεις εμπορικής αναβάθμισης ή υποβάθμισης της συγκεκριμένης περιοχής του ακινήτου.

Σε γενικότερο επίπεδο, όταν η οικονομία είναι ισχυρή ή διανύει περιόδους οικονομικής ανάπτυξης, με χαμηλό πληθωρισμό και επιτόκια, όπου σημειώνεται αύξηση των επενδύσεων, της απασχόλησης και αντίστοιχη αύξηση της κατανάλωσης, δημιουργούνται και οι εμπορικές συνθήκες για την αύξηση της ζήτησης νέων καταστημάτων και γραφειακών χώρων.

Αντίθετα, σε περιπτώσεις όπου επικρατούν, γενικά στην οικονομία ή σε κάποιες περιοχές ιδιαίτερα, δυσμενείς οικονομικές συνθήκες ή περίοδοι με χαμηλή ζήτηση προϊόντων και υπηρεσιών, επηρεάζονται δυσμενώς και οι αντίστοιχοι παραγωγικοί κλάδοι, με άμεσο αποτέλεσμα τον περιορισμό της ζήτησης επαγγελματικών χώρων.

 

Η στρατηγική για την αντιμετώπιση των παραπάνω κινδύνων συνίσταται σε:

α) Περιοδική αποτίμηση των ακινήτων του χαρτοφυλακίου, καθώς και προ αποκτήσεων και μεταβιβάσεων από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.

β) Πρόβλεψη της δυνατότητας επένδυσης σε ανάπτυξη και κατασκευή ακινήτων υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και περιορισμούς.

γ) Ύπαρξη ανώτατου ποσοστού συμμετοχής της αξίας κάθε ακινήτου επί της συνολικής αξίας των επενδύσεων.

δ) Στρατηγική για διασπορά του χαρτοφυλακίου σε ακίνητα διαφορετικών περιοχών ή χρήσεων.

 

Κίνδυνος τιμών: Μία ΑΕΕΑΠ εκτίθεται σε κίνδυνο από τη μεταβολή της αξίας ακινήτων και μισθωμάτων. Προκειμένου να ελαχιστοποιηθεί ο κίνδυνος από σημαντικές μεταβολές του πληθωρισμού στο μέλλον, οι εταιρίες θα πρέπει να συνάπτουν  μακροπρόθεσμες λειτουργικές μισθώσεις. Παράλληλα, συνηθίζεται, οι ετήσιες αναπροσαρμογές των μισθωμάτων -για την πλειοψηφία των μισθώσεων- να συνδέονται με τον Δ.Τ.Κ. πλέον περιθωρίου και σε περίπτωση αρνητικού πληθωρισμού δεν υπάρχει αρνητική επίπτωση στα μισθώματα. Επιπλέον σε ορισμένα εμπορικά μισθωτήρια συμβόλαια, συχνά εμπεριέχεται και όρος μισθώματος βάσει ποσοστού καθαρών πωλήσεων των μισθωτών του ακινήτου.

 

Κίνδυνος Συγκέντρωσης Μισθωτών: Πρόκειται για τον κίνδυνο τον οποίο αντιμετωπίζει μία ΑΕΕΑΠ, όταν μεγάλο μέρος των ακινήτων της μισθώνονται από τον ίδιο μισθωτή. Αυτό συνήθως συμβαίνει με ΑΕΕΑΠ οι οποίες είναι θυγατρικές εταιριών (και κυρίως τραπεζών), όπου η μητρική εταιρία μισθώνει μεγάλο μέρος των εγκαταστάσεών της από τη (θυγατρική) ΑΕΕΑΠ. Στην περίπτωση αυτή η ΑΕΕΑΠ δεν έχει τη δυνατότητα χάραξης αυτόνομης επιχειρηματικής στρατηγικής, ενώ πάντα υπάρχει ο κίνδυνος οι τιμές μίσθωσης να μην είναι συγκρίσιμες με αυτές της αγορές.

(Στην Trastor ΑΕΕΑΠ στην οποία αναφερθήκαμε παραπάνω, η οποία είναι θυγατρική της Τράπεζας Πειραιώς, αναφέρεται ότι η εταιρία συνειδητά μειώνει την εξάρτησή της από την Τράπεζα, η οποία άλλωστε έχει “άριστο ιστορικό πληρωμών ενοικίων”. Επίσης, κατά το 2018, το το ποσοστό της Τράπεζας Πειραιώς επί των ετησιοποιημένων μισθωμάτων της εταιρίας ανήλθε σε 27% έναντι 39% το 2017.)

 

Δείτε περισσότερα για το θεσμό των ΑΕΕΑΠ:

Τί είναι οι ΑΕΕΑΠ (εδώ)

Νομοθεσία περί ΑΕΕΑΠ (εδώ)

Θεσμικό πλαίσιο ΑΕΕΑΠ (εδώ)

Δρ. Αριστοτέλης Καρυτινός (ΤτΕ) “Εταιρίες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας: Διεθνές και ελληνικό πλαίσιο λειτουργίας” (εδώ)

REITs: The basics of publicly traded real estate companies  (εδώ)

Δείτε το άρθρο στο site του “Χ&Α”

 

 


Εγγραφή RSS για αυτά τα σχόλια Σχόλια (0)

συνολικά: | προβολή:

Σχολιάστε το άρθρο comment

Παρακαλώ εισάγετε τον κωδικό που βλέπετε στην εικόνα:

Eshop
  • email Αποστολή άρθρου
  • print Εμφάνιση εκτύπωσης
  • Plain text Προβολή ώς Plain Text