LAMDA DEVELOPMENT

Αύξηση κερδών λόγω αναπροσαρμογής των αξιών

Αυξημένα κέρδη κέρδη, ύψους € 61,0 εκατομμυρίων εμφάνισε ο ενοποιημένος ισολογισμός της εταιρίας. Από τα κέρδη αυτά, στους μετόχους της μητρικής αντιστοιχούν τα € 42,3 εκατομμύρια.

Τα έσοδα από ενοίκια ανήλθαν σε € 79,4 εκατ. έναντι € 87,2 εκατ. κατά το 2017 (-8,9%). Οι δαπάνες λειτουργίας αυξήθηκαν σε € 25,2 εκατ. (+3,8% σε σχέση με το 2017), ενώ οι δαπάνες τόκων επίσης αυξήθηκαν και έφθασαν στα € 26,2 εκατ. (+17,9%) (δείτε εδώ).

Η αύξηση της κερδοφορίας προήλθε από την μεταβολή  της “εύλογης αξίας επενδύσεων σε ακίνητα”, η οποία έφθασε στα € 56,8 εκατομμύρια.

Kατά το έτος 2018 παρατηρήθηκε αύξηση της επισκεψιμότητας στα  εμπορικά κέντρα της εταιρίας κατά 1,6% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2017. Παρόμοια ήταν και η εικόνα στο δείκτη πωλήσεων καταστηματαρχών όπου σημειώθηκε άνοδος κατά 3%. Κατά τους δύο πρώτους μήνες του 2019,ο δείκτης πωλήσεων παρουσίασε αύξηση κατά 1,2% ενώ αντίθετα ο δείκτης επισκεψιμότητας παρουσίασε μείωση 1,4%.

Σημαντικά γεγονότα κατά το 2018 ήταν η συμφωνία της θυγατρικής Πυλαία AE με το Οικουμενικό Πατριαρχείο, ιδιοκτήτη της έκτασης στην οποία έχει αναπτυχθεί και λειτουργεί το Εμπορικό Κέντρο Mediterranean Cosmos, για την παράταση της σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης της ως άνω έκτασης για 30 επιπλέον έτη, έως το 2065. H θετική επίπτωση της συμφωνίας αυτής στην αξία του Κέντρου όπως αυτή εκτιμήθηκε από ανεξάρτητο εκτιμητή ανήλθε στο ποσό € 28,8 εκατ.. Η αύξηση του μισθώματος για το 2018 ανήλθε στο ποσό των € 1,2 εκατ..

Επίσης, η θυγατρική Lamda Domi ξεκίνησε τις εργασίες για την ανάπτυξη της δυτικής πτέρυγας του κτηρίου του πρώην Διεθνούς Κέντρου Ραδιοτηλεόρασης εντός του οποίου λειτουργεί το Golden Hall, με στόχο την ολοκλήρωση της επένδυσης πριν το τέλος του 2019. Ο προϋπολογισμός του έργου είναι €25 εκατ., και προβλέπεται να ενισχυθούν σημαντικά το μέγεθος του κέντρου και τα εισπραττόμενα έσοδα.

Πρέπει να σημειώσουμε ότι, κατ’ αρχάς η Lamda Development δεν είναι Ανώνυμη Εταιρία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), αλλά μία εταιρία ανάπτυξης, διαχείρισης και εκμετάλλευσης ακινήτων, ενώ η ίδια -σε αντίθεση με τις ΑΕΕΑΠ- δε διαθέτει ακίνητη περιουσία. Οι πωλήσεις της, κατά  κύριο λόγο, προέρχονται από τα έσοδα ενοικίων. Η εταιρία δεν έχει (σημαντικές) αποσβέσεις. Το ποσό των € 56,8 εκατ. το οποίο εμφανίζεται ως έσοδα λόγω της αναπροσαρμογής της αξίας των ακινήτων στην “εύλογη αξία” είναι λογιστικό και δεν εισέρευσε στα ταμεία της και ούτε θα μπει ποτέ, εκτός εάν σε κάποια στιγμή πουλήσει κάποιο από τα ακίνητα που εκμεταλλεύεται. Όμως, στις περιπτώσεις αυτές, οι αγοραπωλησίες γίνονται με βάση την προσφορά και τη ζήτηση και η “εύλογη αξία” δεν παίζει τον κύριο ρόλο στη συναλλαγή.

Κατά τη (συντηρητική) άποψή μας, θα πρέπει να εξετάζουμε την κερδοφορία μίας εταιρίας διαχείρισης ακινήτων ή ΑΕΕΑΠ, με βάση τις πραγματικές ταμειακές της ροές και όχι με βάση την “εύλογη αξία” της.

Όπως διαβάζουμε στη σελίδα 74 της ετήσιας οικονομικής έκθεσης (εδώ), “οι αποτιμήσεις των επενδυτικών ακινήτων,που διεξάγονται κάθε εξάμηνο από ανεξάρτητους ορκωτούς εκτιμητές, κατά κύριο λόγο διενεργούνται με την μέθοδο των προεξοφλημένων μελλοντικών ταμειακών ροών (DCF) οι οποίες είναι βασισμένες σε εκτιμήσεις μελλοντικών ταμειακών ροών, που πηγάζουν από τους όρους των εν ισχύ μισθωτηρίων και άλλων συμβολαίων καθώς και (όπου είναι αυτό εφικτό) από εξωτερικά στοιχεία όπως, τρέχουσες τιμές ενοικίασης παρεμφερών ακινήτων στην ίδια τοποθεσία και κατάσταση, με χρήση προεξοφλητικών επιτοκίων (discountrates) των επενδυτικών ακινήτων καθώς και την τρέχουσα αξιολόγηση της αγοράς αναφορικά με την αβεβαιότητα για το ύψος και την χρονική στιγμή εμφάνισης αυτών των ταμειακών ροών”. Συνεπώς, ο επενδυτής θα πρέπει να έχει υπ’ όψη του ότι, οι εμφανιζόμενες αποτιμήσεις αποτελούν “βέλτιστες εκτιμήσεις” εκτιμητών και ότι, οι παράγοντες που λαμβάνονται υπ’ όψη γι αυτές τις εκτιμήσεις, συχνά είναι υποκειμενικοί, ενώ σε πολλές περιπτώσεις είναι ευμετάβλητοι.

Η Lamda Develpoment είναι μία εταιρία με πολύ καλά χρηματιστηριακά στοιχεία, η πορεία της οποίας ήταν θετική κατά τα περασμένα χρόνια. Καθώς, μαζί με το Global Investment Group, είναι ο “επίσημος επενδυτής” του έργου του Ελληνικού, η μετοχή της συχνά θα κινείται και με βάση τις εξελίξεις, τις φήμες και τις προσδοκίες από το έργο αυτό.

Από την πλευρά του, το έργο δείχνει να καθυστερεί και άλλο και, σύμφωνα με δηλώσεις της Διοίκησης, η έναρξη μετατίθεται πλέον για το φθινόπωρο (δείτε σχετικό άρθρο), κάτι που βεβαίως το επιθυμεί και η Κυβέρνηση. Όμως, δεν έχουν γίνει ακόμη γνωστές πολλές λεπτομέρειες για τη χρηματοδότησή του.

Η διοίκηση δεν έχει κάνει οικονομικές προβλέψεις για το τρέχον έτος. Εκτίμηση είναι ότι, καθώς δε θα επαναληφθούν τα έσοδα από αναπροσαρμογή της αξίας του χαρτοφυλακίου της, θα σημειωθεί υποχώρηση των κερδών.

Η  εταιρία δε θα διανείμει μέρισμα (τελευταίο έτος διανομής ήταν το 2007).

Η θέση μας για τη μετοχή της εταιρίας είναι ουδέτερη.

Δείτε τα περιεχόμενα του τεύχους 206