ΑΕΕΑΠ: Οι λόγοι για τους οποίους μπορεί να μην ευδοκιμήσουν στο Χ.Α.

β) Ιδιαίτερα υψηλά έξοδα λειτουργίας: Ορίζουμε ως “έξοδα λειτουργίας” το άθροισμα κάθε δαπάνης που συνδέεται με τη λειτουργία της εταιρίας (δαπάνες προσωπικού, λειτουργικά έξοδα), τα έξοδα διαχείρισης ακινήτων (μεσιτικά, κόστη διαχείρισης, κοινοχρήστων κλπ) και τη φορολογία ακινήτων (ΕΝΦΙΑ κλπ) (δείτε τη στήλη (5) του πίνακα). Διαπιστώνουμε ότι, σε ορισμένες εταιρίες, οι δαπάνες αυτές είναι αδικαιολόγητα υψηλές (στήλη (6) του πίνακα). Θεωρούμε απαράδεκτο το ύψος των δαπανών στην Trastor (81,3%), αλλά και προβληματικό το επίπεδο του 39,1% της BRIQ. Κατά την άποψή μας, το σύνολο των δαπανών λειτουργίας δε θα πρέπει να υπερβαίνει το 15% έως 20% των εσόδων (συμπεριλαμβανομένης και της φορολογίας ακινήτων).

Είναι μάλιστα χαρακτηριστικό ότι, στην Trastor, η δαπάνη για αμοιβές προσωπικού φτάνει στα  € 1.648.526. Δεδομένου ότι στην εταιρία απασχολούνται συνολικά 16 άτομα (!), προκύπτει ότι η μέση δαπάνη για κάθε εργαζόμενο φτάνει στα € 103.032, ποσό το οποίο είναι σκανδαλιστικά υψηλό!  (σελίδα 61 του ετησίου δελτίου - εδώ). Βεβαίως, ο μέσος όρος ανεβαίνει, επειδή από το παραπάνω συνολικό ποσό, € 332.933 ευρώ διανέμονται στα διευθυντικά στελέχη της εταιρίας, ενώ ποσό € 116.000 (περιλαμβάνεται στα “λοιπά λειτουργικά έξοδα”) διανέμεται ως “αμοιβές διοικητικού συμβουλίου” και € 865,702 σε “αμοιβές τρίτων”. Για μία εταιρία που έχει να διανείμει μέρισμα από το 2013, η εμφάνιση τέτοιων αμοιβών και δαπανών, θα μπορούσε να θεωρηθεί ως μία οιονεί κλοπή από τους μετόχους.

γ) Εικονικά κέρδη: Με βάση τα νέα (διεθνή) λογιστικά πρότυπα, όταν καταγράφεται αύξηση ή μείωση της λογιστικής αξίας ενός ακινήτου, αυτό λογίζεται αντίστοιχα ως κέρδος ή ζημιά. Με τον τρόπο αυτόν όμως, αυξάνονται “λογιστικά” τα κέρδη, ενώ συχνά αυξάνονται και κατά το δοκούν (στήλη 9 του πίνακα). Όμως, τα κέρδη αυτά δεν είναι μετρητό χρήμα. Είναι “αέρας”. Από τις οικονομικές καταστάσεις των ΑΕΕΑΠ, παρατηρούμε, τί ποσοστό των κατ’ έτος εμφανιζόμενων κερδών προκύπτει από την αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων (στήλη 11). Το σημείο αυτό θέλει προσοχή. Επειδή φανερώνει την πραγματική κερδοφορία των εταιριών, τη ρευστότητά τους, αλλά και τη δυνατότητα να διανείμουν μέρισμα. Παρατηρούμε ότι στην Trastor, αφού τα πραγματικά έσοδα κατευθύνονται σε υπερβολικές δαπάνες και αμοιβές, τα εμφανιζόμενα κέρδη είναι απλά η ...αναπροσαρμογή της αξίας!

δ) Ζητήματα χρηστής διαχείρισης: α) Στις ΑΕΕΑΠ που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα, υπάρχει ένα πρόβλημα το οποίο δεν αντιμετωπίζεται στο εξωτερικό. Το πρόβλημα των “μαύρων”. Όπως είναι γνωστό σε όλους (πλην της εφορίας), σε συγκεκριμένους κλάδους επιχειρηματικής δραστηριότητας, η πληρωμή μέρους του μισθώματος σε “μαύρα” (χρήματα που πληρώνονται χωρίς να εκδίδεται παραστατικό) είναι κανόνας. Κλάδοι όπως η (ευρύτερη) εστίαση και ο τουρισμός, βρίσκονται στις πρώτες θέσεις αυτών που ακολουθούν αυτές τις πρακτικές -και αυτό συμβαίνει επειδή οι κλάδοι αυτοί μπορούν να έχουν “μαύρα” έσοδα. Πέραν του ηθικού προβλήματος (τί γίνονται τα χρήματα αυτά) υπάρχει και το αντικειμενικό: τα έσοδα αυτά δεν εμφανίζονται στις λογιστικές καταστάσεις. Πώς επιλύεται το πρόβλημα αυτό; Πολύ δύσκολα, αφού το πρόβλημα της “μαύρης οικονομίας” είναι ευρύτερο και, μέχρι στιγμής, ουδεμία κυβέρνηση είχε τη διάθεση να το αντιμετωπίσει σοβαρά. Και βεβαίως, δε μπορεί να αφεθεί στην “καλή διάθεση” των διοικούντων μια εταιρία.

β) Καθώς ήδη συμβαίνει με την Trastor (η οποία ως μέλος του Ομίλου Πειραιώς, μεγάλο τμήμα των επενδύσεών της απαρτίζεται από ακίνητα που χρησιμοποιεί η τράπεζα), φοβούμαστε ότι κάτι αντίστοιχο θα συμβεί και με άλλες εταιρίες που, όπως γράφεται στα ΜΜΕ, ετοιμάζονται να εισέλθουν στο Χρηματιστήριο (π.χ. εταιρίες των Ομίλων Fourlis και Βιοχάλκο). Το να διαχειρίζεται μία εταιρία τα ακίνητα του ομίλου στον οποίο ανήκει, δε συνιστά ορθή λειτουργία της ΑΕΕΑΠ, αφού οι σχέσεις μεταξύ βασικών μετόχων και εταιρίας καταλήγουν να είναι ιδιαίτερα “στενές” και συνεπώς, θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι επηρεάζουν την ορθή διαχείριση.

Συμπερασματικά: Ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ εξακολουθεί να κάνει τα πρώτα του βήματα στην ελληνική χρηματιστηριακή αγορά, αφού η εμφάνισή του συνέπεσε με τα χρόνια της χρηματιστηριακής κρίσης. Όμως, είναι ένας πολύ ενδιαφέρων επιχειρηματικός κλάδος και θα μπορούσε να εξελιχθεί και σε πετυχημένο χρηματιστηριακό κλάδο, όπως άλλωστε συνέβη και στο εξωτερικό με τις εταιρίες “REIT” (Real Estate Investment Trusts), ήδη από τη δεκαετία του 1990. Όμως, για να επιτευχθεί αυτό, θα πρέπει να υπάρξει ορθή και διάφανη διαχείριση από την πλευρά των διοικήσεων, αλλά και πλήρης γνώση των σχέσεων και του τρόπου λειτουργίας της κάθε εταιρίας από την πλευρά των μετόχων. Αυτό, το δεύτερο, μέσα από το μηχανισμό των τιμών (discount και premium) στη χρηματιστηριακή αγορά, θα ωθήσει τις εταιρίες προς μία ορθότερη λειτουργία, αφού θα επιβραβεύει αυτές που λειτουργούν συνετά και θα τιμωρεί αυτές που δε σέβονται τους επενδυτές.

Δείτε επίσης:

α) Τις, ανά εξάμηνο, καταστάσεις επενδύσεων των εισηγμένων ΑΕΕΑΠ (εδώ)

β) Στοιχεία για το premium, το discount, την ονομαστική, τη λογιστική και την εσωτερική αξία των ΑΕΕΑΠ, σε παλαιότερο άρθρο μας: “Το premium και το discount στις μετοχές των ΑΕΕΑΠ” (εδώ).

γ) Άρθρο μας για τα ειδικά θέματα που χρήζουν προσοχής στις ΑΕΕΑΠ (εδώ).

δ) Περισσότερα για το θεσμό των ΑΕΕΑΠ: Τί είναι οι ΑΕΕΑΠ (εδώ), Νομοθεσία περί ΑΕΕΑΠ (εδώ), Θεσμικό πλαίσιο ΑΕΕΑΠ (εδώ), Δρ. Αριστοτέλης Καρυτινός (ΤτΕ) “Εταιρίες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας: Διεθνές και ελληνικό πλαίσιο λειτουργίας” (εδώ), REITs: The basics of publicly traded real estate companies  (εδώ)