Πώς θα πρέπει να αξιολογούμε μία ΑΕΕΑΠ;

Οι Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία ( ΑΕΕΑΠ), κατάφεραν να εκμεταλλευτούν προς όφελος τους, τις δυσκολίες που δημιούργησε η πανδημία μέσα στο 2020, αλλάζοντας την στρατηγική τους και διευρύνοντας τα χαρτοφυλάκια τους. Γεγονός που επιβεβαιώνεται και από τις καταστάσεις επενδύσεων, που δημοσίευσαν οι τέσσερις εταιρίες ΑΕΕΑΠ (Briq Properties, Trastor, Intercontinental και Prodea Investments), για το σύνολο του έτους 2020.

Βέβαια, ο επενδυτής που ασχολείται με αυτού του είδους τις εταιρίες θα πρέπει να δίνει περισσότερη σημασία, όχι τόσο στα ποσοτικά μεγέθη, αλλά στα ποιοτικά μεγέθη, δηλαδή στην ουσία που βρίσκεται πίσω από τα δημοσιευόμενα νούμερα. Συγκεκριμένα, ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δίνεται στα κέρδη που εμφανίζουν, ανά τα έτη οι εταιρίες ΑΕΕΑΠ και κυρίως, στον τρόπο που σχηματίζονται τα κέρδη αυτά.

Όπως θα δείτε και στον πίνακα του συνδέσμου (δείτε εδώ), όπου προβάλλονται τα οικονομικά μεγέθη των εταιριών ΑΕΕΑΠ από το 2015, οι εταιρίες εμφάνιζαν έσοδα από αναπροσαρμογές της αξίας των ακινήτων, τα οποία, σύμφωνα με τους λογιστικούς κανόνες, θεωρούνται ως κέρδη. Κατά το α’ εξάμηνο του 2020, όπου υπάρχουν στοιχεία και για τις τέσσερις εταιρίες, η καθαρή κερδοφορία της Briq Properties ήταν €1,07 εκατομμύρια, από τα οποία το 46,1% αφορά σε κέρδη από αναπροσαρμογή αξίας. Αντίστοιχα στην περίπτωση της Trastor, τα καθαρά κέρδη έφθασαν τα € 2,7 ενώ τα κέρδη αναπροσαρμογές έφθασαν τα € 3,2 εκατομμύρια (δηλαδή, από τη λειτουργία της, η εταιρία είχε ζημιές). Οι εταιρίες Intercontinental και Prodea Investments, εμφάνισαν ζημίες από αναπροσαρμογές αξίας και η καθαρή κερδοφορία τους έφθασε τα €2,6 εκατ. και €27,0 εκατ. αντίστοιχα. Εξετάζοντας και τα προηγούμενα έτη, διαπιστώνουμε ότι ένα σημαντικό μέρος των κερδών αναφέρεται σε κέρδη από αναπροσαρμογές αξίας.

Ένα εξίσου σημαντικό μέγεθος που χρειάζεται προσοχή και σχετίζεται άμεσα με τα καθαρή κερδοφορία των εταιριών, είναι τα έξοδα λειτουργίας, τα οποία όπως φαίνεται στον πίνακα και στις τέσσερις περιπτώσεις, εμφανίζονται αδικαιολόγητα υψηλά. Όπως έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενο άρθρα μας (δείτε εδώ) θεωρούμε απαράδεκτο το ύψος των δαπανών στην Trastor (69,4%), αλλά και προβληματικό το επίπεδο του 39,1% της BRIQ. Κατά την άποψή μας, το σύνολο των δαπανών λειτουργίας δε θα πρέπει να υπερβαίνει το 15% έως 20% των εσόδων (συμπεριλαμβανομένης και της φορολογίας ακινήτων).

Επίσης, πρέπει να αναφερθούμε και στη σχέση της τιμής των μετοχών προς την εσωτερική αξία. Με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία που δημοσίευσαν οι εταιρίες, για την εσωτερική τους αξία, μόνο η Prodea Investments, όχι μόνο εμφανίζει premium αλλά είναι και εξαιρετικά μεγάλο, ενώ οι υπόλοιπες διαπραγματεύονται με discount. Δείτε εδώ, σχετικό πίνακα που ενημερώνεται καθημερινά.
Κατά την άποψη μας, τα discounts που υπάρχουν στην αγορά, δείχνουν πως οι επενδυτές αντιλαμβάνονται ότι οι εταιρίες εμφανίζουν πρόβλημα αποδοτικότητας, αλλά και ποιοτικής σύνθεσης της κερδοφορίας τους.

Τέλος, θα θέλαμε να αναφερθούμε στον παράγοντα που μας δείχνει αν μια εταιρία - και αυτό θεωρούμε πως είναι ένας γενικός κανόνας για όλες τις εταιρίες - είναι πραγματικά υγιής και κερδοφόρα και αυτός δεν είναι άλλος από την διανομή μερίσματος. Στην περίπτωση της Trastor, δεν έχει διανεμηθεί ποτέ μέρισμα στους μετοχές, καθώς όπως εξηγήσαμε και παραπάνω, αυτό συμβαίνει διότι, δεν υπάρχουν κέρδη για να διανεμηθούν στους μετόχους.

Θα επανέλθουμε στον κλάδο των ΑΕΕΑΠ, όταν δημοσιευθούν τα αποτελέσματα του έτους 2020, παρόλα αυτά, εμείς επιμείνουμε στην άποψη μας ότι ο κλάδος, για να εξελιχθεί και να αναπτυχθεί μακροπρόθεσμα, θα πρέπει να  υπάρξει ορθή και διάφανη διαχείριση από την πλευρά των διοικήσεων, αλλά και πλήρης γνώση των σχέσεων και του τρόπου λειτουργίας της κάθε εταιρίας από την πλευρά των μετόχων.

Επιστροφή στα περιεχόμενα (εδώ)