ΜΠΛΕ ΚΕΔΡΟΣ: Εισαγωγή στο Χρηματιστήριο με δημόσια προσφορά - Πληροφορίες και στοιχεία

Πραγματοποιείται, μεταξύ 6 και 8 Ιουνίου 2022, η δημόσια προσφορά, για τη διάθεση 7.200.000 νέων μετοχών της εταιρίας ΜΠΛΕ ΚΕΔΡΟΣ ΑΕΕΑΠ, για την εισαγωγή των μετοχών της εταιρίας, στο Χρηματιστήριο της Αθήνας.

Πρόκειται για την πρώτη δημόσια εγγραφή που πραγματοποιείται μετά το 2014 και αυτό θα μπορούσε να θεωρηθεί ως ένα πολύ σημαντικό γεγονός για τη χρηματιστηριακή αγορά.

Όμως, η εισαγωγή αυτή, γίνεται αναγκαστικά, αφού η ΜΠΛΕ ΚΕΔΡΟΣ, έχει εξαντλήσει όλα τα όρια αναμονής, αναβολών και παρατάσεων που επιτρέπει ο νόμος, στις Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, οι οποίες είναι “ειδικού τύπου” εταιρίες, με συγκεκριμένα πλεονεκτήματα και υποχρεώσεις. Συνεπώς, δεν πρόκειται για εκούσια εισαγωγή μιας εταιρίας που βλέπει “νέους δρόμους” μέσα από τη χρηματιστηριακή αγορά και έτσι, δύσκολα θα μπορούσε κάποιος να θεωρήσει ότι, η εισαγωγή αυτή σημαίνει παράλληλα και την έναρξη μιας νέας δυναμικής περιόδου για το Χρηματιστήριο, όπως είχε σημειωθεί σε παλαιότερες φάσεις της ιστορίας του.

 

Η ΜΠΛΕ ΚΕΔΡΟΣ ΑΕΕΑΠ, ιδρύθηκε το 2014 και έλαβε άδεια λειτουργίας ως ΑΕΕΑΠ, το Μάρτιο του 2017, από την Επιτροπή Κεφαλαιαγορά.

Η λειτουργία της Εταιρείας διέπεται από τις διατάξεις του ν. 4548/2018 (εδώ και εδώ) για τις ανώνυμες εταιρείες καθώς και από το ν. 2778/1999 (εδώ) και το ν. 4209/2013 (εδώ).

 

Μετά τη δημόσια προσφορά, το σύνολο των μετοχών θα ανέρχεται σε 43.200.000 και θα κατέχεται από τους: α) Παύλο Ευμορφίδη, 16.200.000 μετοχές, ή 37,50% του κεφαλαίου, β) Μιχαήλ Ευμορφίδη, 16.200.000 μετοχές, ή 37,50% του κεφαλαίου και γ) επενδυτικό κοινό (ιδιώτες και θεσμικοί επενδυτές), 10.800.000 ή 25% του μετοχικού κεφαλαίου.

Οι κ.κ. Παύλος και Μιχαήλ Ευμορφίδης, ειναι ιδρυτές της εταιρίας παραγωγής στρωμάτων και οικιακών επίπλων, COCO-MAT (εδώ). Το 2014 πραγματοποιήθηκε απόσχιση του κτηματικού κλάδου της Coco-Mat και δημιουργήθηκε η Μπλε Κέδρος. Ταυτόχρονα η Coco-Mat εισέφερε στη νέα εταιρεία τα ακίνητα που είχε αποκτήσει από το 1989. Όταν η ΜΠΛΕ ΚΕΔΡΟΣ αδειοδοτήθηκε ως ΑΕΕΑΠ, το έτος 2017, είχε 23 ακίνητα αξίας € 33 εκατομμυρίων, με έσοδα από ενοίκια ύψους € 1,7 εκατομμυρίων. Σήμερα, διατηρεί στο χαρτοφυλάκιό της 34 ακίνητα αξίας € 101 εκατομμύρια, τα οποία, κατά το 2021, απέφεραν έσοδα € 6,1 εκατομμυρίων.

 

Υπενθυμίζεται πως η «Μπλε Κέδρος» έγινε ευρύτερα γνωστή από ξενοδοχείο της στην περιοχή Μακρυγιάννη, το ύψος του οποίου προκάλεσε αντιδράσεις εξαιτίας της γειτνίασης με την Ακρόπολη. Η σχετική υπόθεση αναφέρεται ακόμα ως εκκρεμότητα της εταιρείας στο ενημερωτικό δελτίο εισαγωγής της στο Χ.Α..

 

 

Κατά τη χρήση του 2021 τα έσοδα από μισθώματα ανήλθαν σε € 4,75 εκατομμύρια, σημειώνοντας αύξηση κατά 37,1% συγκριτικά με τα € 3,47 εκατ. του 2020. Η αύξηση αυτή οφείλεται στη σημαντική υστέρηση εσόδων, κατά το 2020, λόγω των μέτρων για τον περιορισμό της πανδημίας και τη στήριξη προς τις πληγείσες επιχειρήσεις, ιδίως εκείνες του τουρισμού. Κέρδη ενέγραψε και από την αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων της και συγκεκριμένα κατά € 16,2 εκατομμύρια, έναντι ζημίας € 5,3 εκατομμυρίων το 2020. Συνολικά τα κέρδη μετά από φόρους ανήλθαν σε € 20,6 εκατομμύρια, έναντι ζημίας € 2,71 εκατομμυρίων κατά το 2020. Τα προσαρμοσμένα κέρδη χωρίς τα κέρδη από την αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων διαμορφώθηκαν σε σχεδόν € 4,0 εκατ., από € 2,65 εκατ., κατά το 2020.

 

Η κεφαλαιοποίηση της εταιρίας, με βάση την ανώτατη τιμή των € 2,45 που ορίστηκε, θα φτάνει στα € 105,84 εκατομμύρια. Η εσωτερική αξία της μετοχής, όπως υπολογίζεται με βάση την αξία του χαρτοφυλακίου της και λοιπά στοιχεία του ενεργητικού, θα φτάνει στα € 2,65 και συνεπώς, με βάση την (ανώτατη) τιμή διάθεσης, θα υπάρχει discount (περίπτωση που η τιμή της μετοχής είναι χαμηλότερη από την εσωτερική της αξία) ίσο προς -7,5%.

 

Από τα κεφάλαια που θα συγκεντρώσει (περίπου € 17,6 εκατομμύρια, από τα οποία θα πρέπει να αφαιρεθούν οι δαπάνες έκδοσης που θα πλησιάσουν στο € 1,0 εκατομμύριο), η εταιρία προτίθεται να διαθέσει € 15,0 εκατομμύρια ως εξής: € 8,0 εκατ. για την ανέγερση ξενοδοχείου δυναμικότητας 117 δωματίων σε ιδιόκτητο κτίριο σταθμού αυτοκινήτων με κηρυγμένες διατηρητέες όψεις επί των οδών Δημητρακοπούλου και Φαλήρου στην περιοχή Μακρυγιάννη του Δήμου Αθηναίων καθώς και € 7,0 εκατ. για την ανέγερση τουριστικής μονάδας σε ιδιόκτητη παραλιακή έκταση περίπου 18 στρεμμάτων στον οικισμό Ξιφιά της Δημοτικής Ενότητας Μονεμβασιάς. Τα υπόλοιπα κεφάλαια (περίπου € 1,68 εκατομμύρια) θα χρησιμοποιηθούν ως κεφάλαιο κίνησης.

 

Επί της εταιρίας, έχουμε να σημειώσουμε ορισμένα στοιχεία, τα οποία πρέπει να έχει υπόψη του ο επενδυτής:

 

• Υψηλή εξάρτηση από τον τουρισμό. Ο παράγοντας “τουρισμός” έχει υψηλή ελαστικότητα σε σχέση με το εισόδημα, τόσο στην Ελλάδα, όσο και στις χώρες που παραδοσιακά έχουν σημαντική βαρύτητα στα μεγέθη του ελληνικού τουρισμού.
• Το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων της εταιρίας εκμισθώνεται σε τρεις μισθωτές, οι οποίοι ταυτόχρονα είναι και συνδεδεμένα μέρη με αυτή, γεγονός που, πέραν από θέματα διαφάνειας, δημιουργεί εξάρτηση της εταιρίας από τους συγκεκριμένους μισθωτές.
• Η νομική αβεβαιότητα ως προς τις άδειες δόμησης του κτιρίου (ξενοδοχείου COCOMAT ATHENS BC) της εταιρίας επί της οδού Φαλήρου 5 στην Αθήνα και ως προς το καθεστώς των όρων δόμησης στην περιοχή όπου βρίσκεται η ιδιοκτησία.
• Στον ευρύτερο τουριστικό κλάδο, έχουν παρατηρηθεί φαινόμενα οικονομικής αδιαφάνειας, τα οποία μπορούν να υποτιμήσουν τα έσοδα και τα αποτελέσματα μιας εταιρίας.

 

Κατά καιρούς, έχουμε εκφράσει συγκεκριμένες απόψεις για τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα και για την παρουσία τους στη χρηματιστηριακή αγορά -εκτιμούμε ότι, οι επενδυτές θα πρέπει να τις διαβάσουν (εδώ).

Εκτιμούμε ότι, ο κλάδος εξακολουθεί να βρίσκεται “υπό διαμόρφωση” στο Χρηματιστήριο. Αυτό προσδιορίζεται από τα εξής γεγονότα: α) ο αριθμός των εταιριών παρέμενε χαμηλός (μόλις 4) και εκτιμάται ότι μόνο από το τρέχον έτος αποκτά ένα πιο ουσιαστικό μέγεθος, β) οι μετοχές των εταιριών έχουν χαμηλές αποδόσεις, τόσο σε επίπεδο τιμής, όσο και σε επίπεδο μερίσματος, γ) οι συναλλαγές επί των μετοχών του κλάδου παραμένουν χαμηλές και δ) τα Αμοιβαία Κεφάλαια δε δείχνουν κάποια προτίμηση προς τις μετοχές του κλάδου (πλην της ΜΠΡΙΚ, όπου, 32 Α/Κ κατέχουν το 9,83% των μετοχών, έναντι 6 Α/Κ που κατείχαν το 3,1% των μετοχών, στο τέλος του 2018).

Εν τούτοις, καθώς η διαμόρφωση του κλάδου ολοκληρώνεται, εκτιμούμε ότι, η εικόνα του κλάδου θα μεταβληθεί προς το θετικότερο και οι συναλλακτικές και μετοχικές “αδυναμίες”, θα βελτιωθούν. Βεβαίως, για να επιτευχθεί αυτό, θα πρέπει και από την πλευρά των εταιριών, να διαφανούν τάσεις για πιο αποτελεσματική διαχείριση του ενεργητικού τους και καθιέρωση μιας ικανοποιητικής μερισματικής απόδοσης, που σήμερα δεν υφίσταται.

Δελτίο Δημόσιας Προσφοράς (εδώ), Ετήσιο Δελτίο χρήσης 2021 (εδώ), Ορολογία σε θέματα ΑΕΕΑΠ και θέματα Κεφαλαιαγοράς (σελίδες 7-13 του ενημερωτικού δελτίου, εδώ). 
Δείτε οικονομικά στοιχεία της εταιρίας (εδώ). 
Δείτε στοιχεία για τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ και τις εισηγμένες εταιρίες του κλάδου (εδώ)

 

Επιμέλεια: Γιάννης Σιάτρας