ΚΛΑΔΟΣ ΑΕΕΑΠ: Τρεις λόγοι που δεν ανεβαίνουν οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ
01 Νοεμβρίου 2022, 09:30 | Χ&Α - 246
ΚΛΑΔΟΣ ΑΕΕΑΠ
Τρεις λόγοι που δεν ανεβαίνουν οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ
Ο κλάδος των ακινήτων, μετά από πολλά χρόνια απαξίωσης και μεγάλης πτώσης των τιμών, επανήλθε δυναμικά. Σύμφωνα, με τα τριμηνιαία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, για τις τιμές των οικιστικών ακινήτων, από το 2006 μέχρι σήμερα (β΄τρίμηνο 2022), παρατηρούμε ότι, η άνοδος των τιμών των ακινήτων, ξεκίνησε -αρκετά δειλά- από τον Δεκέμβριο του 2017 και έγινε πιο έντονη από τον Δεκέμβριο του 2019. Ενισχυτικά λειτούργησε και η επανεκκίνηση της οικονομικής δραστηριότητας και κατ΄επέκταση η επανεκκίνηση των κατασκευών, μέσω των πόρων που δόθηκαν από το Ταμείο Ανάκαμψης.
Στο β’ τρίμηνο του 2022, ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων διαμορφώθηκε στο 78,5 (έτος βάση 2007 = 100) και πέτυχε ετήσια αύξηση 9,4%.
Δείτε το διάγραμμα διαδραστικά, εδώ
Όσον αφορά τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων (δείκτης τιμών γραφείων και καταστημάτων) κινήθηκαν πιο έντονα σε σχέση με τις τιμές των οικιστικών ακινήτων. Όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα, η αύξηση στις τιμές ξεκίνησε στο α΄εξάμηνο του 2017.
Δείτε το διάγραμμα διαδραστικά, εδώ
Ταυτόχρονα, ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρίες Ακίνητης Περιουσίας) τα τελευταία δύο χρόνια άρχισε να παίρνει ουσιαστική υπόσταση. Αρχικά, ο κλάδος διαμορφωνόταν, από τις εταιρίες Prodea Investments, Intercontinental, Briq Properties και Trastor και από το 2022 συμμετέχουν πλέον, η Premia Properties και η νεοεισαχθείσα Μπλε Κέδρος.
Σύμφωνα με τις τιμές των μετοχών, την 17/10/2022, ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ, αποτελεί το 4,5% της συνολικής κεφαλαιοποίησης του Χρηματιστηρίου Αθηνών (Κύρια Αγορά), ενώ το 2017 (μόνο με τις 4 εταιρίες) αποτελούσε το 2,5%.
Στο προσεχές διάστημα, αναμένεται η εισαγωγή της Trade Estate του Ομίλου Fourlis, της Noval Properties του Ομίλου Viohalco και της Orilina Properties.
Η συνολική αξία των επενδύσεων σε ακίνητα, στο διάστημα των τελευταίων ετών έχει αυξηθεί σημαντικά. Συγκεκριμένα, στο τέλος του 2021, η συνολική αξία των επενδύσεων (των 4 εταιριών), έφτανε τα € 2,8 δισεκατομμύρια, όταν το 2017 έφτανε τα € 1,7 δισεκατομμύρια και με την προσθήκη των δύο νέων εταιριών, η συνολική αξία στο α΄εξάμηνο του 2022, έφτασε τα € 3,3 δισεκατομμύρια. Διαβάστε άρθρο μας, για τα μεγέθη του κλάδου των ΑΕΕΑΠ, στο α΄εξάμηνο του 2022, εδώ.
Ως επί το πλείστον, τα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ, προσανατολίζονται σε ακίνητα logistic, χώρους γραφείων και καταστημάτων.
Ωστόσο, αυτό που δεν συνάδει με την εξέλιξη του κλάδου και όλα τα θετικά μηνύματα που προέρχονται από αυτόν, είναι η εξέλιξη των τιμών των μετοχών του κλάδου. Όλες οι ΑΕΕΑΠ, διαπραγματεύονται με discount, εκτός από την Prodea Investments. Δηλαδή, οι μετοχές ΙΝΤΕΡΚΟ, ΤΡΑΣΤΟΡ, ΜΠΡΙΚ, ΠΡΕΜΙΑ και ΜΠΛΕΚΕΔΡΟΣ, διαπραγματεύονται στο Χρηματιστήριο με τιμή χαμηλότερη από την εσωτερική τους, αξία.
Παράλληλα, η διακράτηση των μετοχών από Αμοιβαία Κεφάλαια, φτάνει στο 0,66% του Ενεργητικού τους, δηλαδή κινείται σε χαμηλό επίπεδο, σε σχέση με την κεφαλαιοποίηση του κλάδου, ως ποσοστό της συνολικής κεφαλαιοποίησης του Χρηματιστηρίου (4,5%).
Ποιοι θα μπορούσαν να είναι οι λόγοι, που οι τιμές των μετοχών, δεν αντανακλούν την άνθηση του κλάδου; Κατά την άποψη μας, οι λόγοι είναι τρεις.
Πρώτο, πολύ σημαντικός παράγοντας, που τον αναφέρουμε κάθε φορά όταν εκφράζουμε άποψη για τις εταιρίες ακινήτων είναι τα “κέρδη από αναπροσαρμογή αξίας”. Αυτά τα κέρδη είναι ένα λογιστικό μέγεθος, που κινείται “ακανόνιστα” σε κάθε χρήση και στρεβλώνει την πραγματική εικόνα της κερδοφορίας, με αποτέλεσμα ένας επενδυτής να μην μπορεί να βασιστεί σε μια σταθερή σχέση καθαρού περιθωρίου λειτουργικού κέρδους (καθαρά κέρδη προς έσοδα).
Παράλληλα με την ακανόνιστη κερδοφορία, μεγάλο μέρος της οποίας δε σχηματίζεται από λειτουργικά κέρδη, ο κλάδος εμφανίζει υψηλές δαπάνες λειτουργίας. Για το έτος 2021, οι δαπάνες αυτές υπολογίζονται σε 23,6% των εσόδων. Το στοιχείο αυτό είναι αρνητικό, αφού μειώνουν την απόδοση των επενδύσεων. Δεύτερο, σχεδόν όλες οι ΑΕΕΑΠ έχουν ένα πολύ μικρό ποσοστό, ελεύθερο προς το επενδυτικό κοινό (freefloat) με αποτέλεσμα να μην γίνονται πράξεις στην μετοχή και η κίνηση της να είναι αρκετά δύσκολη. Συγκεκριμένα, τα ποσοστά που είναι ελεύθερα στο επενδυτικό κοινό σε κάθε ΑΕΕΑΠ είναι τα εξής: Prodea (4,7%), Intercontinental (21,4%), Briq Properties (45,6%), Trastor (1,36%), Premia (21,4%) και Μπλε Κέδρος (24,9%). Τρίτο, είναι σαφές ότι, για να παρακινηθεί κάποιος να επενδύσει σε μια ΑΕΕΑΠ, η ίδια η εταιρία θα πρέπει να του υπόσχεται μια μερισματική απόδοση υψηλότερη από την μέση απόδοση ενός ακινήτου, αν το αγόραζε μόνος του. Στην περίπτωση των ΑΕΕΑΠ, μόνο οι Prodea, Briq και Intercontinental, προσφέρουν συνεχόμενα διανομές τα τελευταία χρόνια με τις μέσες μερισματικές απόδοσης τους, τα τελευταία πέντε χρόνια να διαμορφώνονται στο 5,7%, 2,5% και 5,2% αντίστοιχα. Η Trastor ξεκίνησε να διανέμει -πολύ μικρό- μέρισμα από το 2021, η Premia δεν έχει διανείμει ποτέ και η Μπλε Κέδρος διένειμε, φέτος, μέρισμα € 0,08 ανά μετοχή με μερισματική απόδοση 3,8% (καθώς είναι νεοεισαχθείσα δεν μπορούμε να εξάγουμε πολλά συμπεράσματα). Στο σύνολο του κλάδου, κατά την τελευταία 4ετία, η μερισματική απόδοση, διαμορφώθηκε (με βάση τις υφιστάμενες κάθε έτος εταιρίες) ως εξής: 2018: 4,4%, 2019: 7% (πολύ υψηλό μέρισμα από την ΠΡΟΝΤΕΑ), 2020: 4,22% και 2021: 5,5%. Από την άλλη πλευρά, η μέση απόδοση αγοράς ακινήτου στη Ελλάδα, διαμορφώνεται, μεταξύ 3,5% και 6,0% (η απόδοση συνήθως διαφέρει, ανάλογα με το είδος του ακινήτου). Συμπερασματικά, για τη χρηματιστηριακή ανάπτυξη του κλάδου, κατ’ αρχάς, θα απαιτηθεί χρόνος. Ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ, εξακολουθεί να είναι καινούργιος και δεν έχει “δοκιμαστεί” αρκετά, στο χρηματιστηριακό χώρο. Παράλληλα, εξακολουθεί να εμφανίζει μερικές αδυναμίες, όπως τις επισημάναμε παραπάνω. Κυρίως όμως, εξακολουθεί να μην είναι ανταγωνιστικός, σε σχέση με τις επενδύσεις σε ακίνητα. Το κυριότερο κίνητρο για την αγορά μετοχών ΑΕΕΑΠ από ιδιώτες επενδυτές, είναι η ανταγωνιστική απόδοση που μπορεί να έχει από τη λειτουργική κερδοφορία μιας εταιρίας και συνεπώς, από το μέρισμα που διανέμεται. Στον τομέα αυτόν, οι ΑΕΕΑΠ εξακολουθούν να υστερούν. Και όσο υστερούν, δε θα μπορούν να προσελκύσουν επενδυτές με μακροχρόνια επενδυτική στόχευση. Το παρόν άρθρο, είναι τμήμα της ύλης του τεύχους 246 (Νοέμβριος 2022) του περιοδικού ΧΡΗΜΑ & ΑΓΟΡΑ. Δείτε τα πλήρη περιεχόμενα του τεύχους 246, εδώ.
