Τι τροφοδοτεί τη ζήτηση για τα ελληνικά ακίνητα

Του Δημήτρη Δελεβέγκου

Στην ελληνική αγορά ακινήτων στρέφονται, εκ νέου, όσοι διαθέτουν ρευστότητα, είτε νοικοκυριά είτε επενδυτές, κάτι που φανερώνει η σημαντική, ως ένα βαθμό, αύξηση των εργασιών στα μεσιτικά γραφεία. Σύμφωνα με κοινή έρευνα της εταιρείας συμβούλων PriceWaterhouseCoopers και του φορέα ULI Greece & Cyprus, οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων για το 2020 αξιολογούνται ως καλές, καταγράφοντας σταθερή βελτίωση από το 2017, ενώ είναι οι καλύτερες τουλάχιστον των τελευταίων δέκα ετών. Εξάλλου, για πρώτη φορά, εδώ και πολλές δεκαετίες, όπως σχολιάζουν παράγοντες της αγοράς, η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει τα περισσότερα από ποτέ φορολογικά κίνητρα με στόχο να αποτελέσει διεθνή επενδυτικό μαγνήτη. Σε συνδυασμό, ακόμη, με την ύπαρξη μεγάλου αριθμού ιδιοκτησιών που συνδέονται με προβληματικές ή χρεοκοπημένες εταιρείες- γνωστών και ως "distressed”- αυτή τη στιγμή τα ελληνικά ακίνητα είναι, ίσως, τα πιο ελκυστικά σε παγκόσμιο επίπεδο. Πώς όμως διαμορφώνεται το τοπίο;

Τα κίνητρα

Χρονικό ορόσημο τον Ιανουάριο του 2020 έχουν τα μέτρα, που προβλέπει το, προς ψήφιση, φορολογικό σχέδιο νόμου του υπουργείου Οικονομικών. Πρόκειται για την αναστολή του ΦΠΑ 24% για ακίνητα, που αποτελούν πρώτη κατοικία, έχουν οικοδομική άδεια από 1η Ιανουαρίου κι έπειτα και δεν έχουν παραδοθεί σε χρήση, δηλαδή ούτε έχουν πωληθεί ούτε έχουν μισθωθεί (σε αυτήν την περίπτωση ο εργολάβος καταβάλει ΦΠΑ αυτοπαράδοσης). Υπολογίζεται ότι σε αυτήν την κατηγορία ανήκουν περίπου 100 χιλιάδες ιδιοκτησίες των οποίων η τιμή αναμένεται ότι θα μειωθεί. Για παράδειγμα, σήμερα για ένα ακίνητο με ζητούμενη τιμή 100.000 ευρώ, ο αγοραστής θα πληρώσει μόνο φόρο μεταβίβασης 3%, δηλαδή το επιπρόσθετο κόστος είναι 3.000 ευρώ, αντί 24.000 ευρώ, δηλαδή το όφελος θα είναι 21 χιλ. ευρώ.

Ωστόσο, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, το ζητούμενο είναι να μην υπάρχουν φαινόμενα... ανατιμήσεων των ζητούμενων τιμών πώλησης. Κι αυτό διότι είναι αδύνατο να συγκριθεί η ζητούμενη τιμή πώλησης ενός διαμερίσματος πριν και μετά την έναρξη ισχύος του μέτρου. Το ΦΠΑ, εξάλλου, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, είναι φορολογία που προκύπτει από τις εισροές, δηλαδή τα τιμολόγια υλικών και υπεργολάβων και από τις εκροές, τα έξοδα μίας τεχνικής εταιρείας, που προκύπτουν από την τελική αξία μίας οικοδομής. Σε κάθε περίπτωση, η αναστολή του φόρου θα δημιουργήσει μία ομοιόμορφη αγορά, όπου σήμερα κυριαρχούν οι διαφορετικές ταχύτητες. Ένας, δηλαδή, αγοραστής κατοικίας με οικοδομική άδεια από 1/1/2006, που δεν είναι η κύρια, υποχρεώνεται να πληρώσει ΦΠΑ. Αντίθετα, η αγοραπωλησία ακινήτου με οικοδομική άδεια έως 31 Δεκεμβρίου 2005 δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ. Μένει ακόμη να φανεί, εάν από την 1η Ιανουαρίου εκδηλωθεί μία...παρενέργεια: ακίνητα προ του 2006, που δεν έχουν πουληθεί, μπαίνουν σε δεύτερη "μοίρα”, σε σχέση με αυτά μετά το 2006. Αυτού του είδους, βέβαια, οι ιδιοκτησίες δεν αποτελούν παρά ένα μικρό τμήμα του συνόλου των ακινήτων που πωλούνται.

Το έτερο κίνητρο με το οποίο επιχειρείται να "πριμοδοτηθεί” η αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση οι ιδιοκτήτες σχετίζεται με την παροχή έκπτωσης 40%, που αφαιρείται από το φορολογητέο εισόδημα, με χρονική αφετηρία το 2020, και αφορά τις εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμιση κάθε είδους και χρήσης ακινήτων. Ως απαραίτητη προϋπόθεση ορίζεται να έχει εκδοθεί το σχετικό φορολογικό παραστατικό και να έχει εξοφληθεί με τη χρήση τραπεζικού μέσου, όπως είναι η πίστωση του τραπεζικού λογαριασμού του τεχνίτη της οικοδομής. Ωστόσο, δεδομένου ότι το μέτρο αφορά μόνο τις εργασίες και όχι την αγορά υλικών, ο Σύνδεσμος Επιχειρήσεων για την ποιότητα και ανάπτυξη των κατασκευών προτείνει το κίνητρο της έκπτωσης από το φόρο εισοδήματος, να ισχύει μόνο για τις δαπάνες που γίνονται με ενιαίο τιμολόγιο στο οποίο περιλαμβάνονται και η αμοιβή των υπηρεσιών και της αγοράς υλικών. Κι αυτό διότι, το μέτρο, όπως σχεδιάζεται να θεσπιστεί από το υπουργείο Οικονομικών θα ευνοήσει κυρίως τους μικροεπαγγελματίες, που συνήθως φοροδιαφεύγουν.

Η φορολογική έδρα

Στα κίνητρα που δίνονται στους επενδυτές ανήκει και η χορήγηση άδειας διαμονής σε υπηκόους τρίτων χωρών για αγορές ακινήτων ελάχιστης αξίας 250 χιλ. ευρώ. Σε συνδυασμό με το μέτρο αυτό, όπως εξηγεί ο Νίκος Σιακαντάρης managing partner της Andersen Tax στο ελληνικό φορολογικό δίκαιο εισάγεται ο όρος του non-dom φορολογικού κατοίκου. "Πρόκειται για ένα φορολογικό καθεστώς, το οποίο απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα μεγάλης οικονομικής επιφάνειας και έχει ήδη εφαρμοστεί, σε αρκετές παραλλαγές, από άλλες χώρες, όπως οι γειτονικές Κύπρος, Ιταλία και Μάλτα, αλλά και η Πορτογαλία και το Ηνωμένο Βασίλειο” σημειώνει. Κύριοι αποδέκτες του παραπάνω μέτρου είναι τα φυσικά πρόσωπα "υψηλής καθαρής θέσης" ή HNWI (High Net-Worth Individuals), οι οποίοι φορολογούνται στη χώρα κατοικίας τους για το παγκόσμιο εισόδημά τους και αναζητούν ένα ευνοϊκότερο φορολογικό πλαίσιο.

Ως εκ τούτου, σύμφωνα με όσα σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών, θα θεωρούνται φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδος και θα απαλλάσσονται από οποιονδήποτε άλλο φόρο επί των εισοδημάτων που αποκτούν στο εξωτερικό από πηγές, όπως μερίσματα, τόκους, δικαιώματα κ.λπ. αλλοδαποί οι οποίοι θα επιλέξουν να μεταφέρουν την φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Αυτό υπό την προϋπόθεση ότι:

- διαμένουν συνολικά στην Ελλάδα για τουλάχιστον 183 ημέρες κατ’ έτος

- δεν ήταν φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας για τα προηγούμενα 7 από τα 8 έτη πριν την μεταφορά τους

- επενδύουν άμεσα ή έμμεσα στην ελληνική οικονομία ποσό μεγαλύτερο των 500.000 ευρώ και

-καταβάλλουν σταθερό φόρο (flat tax) 100.000 ευρώ κάθε έτος και 20.000 ευρώ για κάθε συγγενικό τους πρόσωπο, που επιθυμεί να ενταχθεί στο ίδιο καθεστώς.

Μένει να φανεί, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, εάν η Ελλάδα θα καταφέρει να προσελκύσει κροίσους, με το 26% των πολυεκατομμυριούχων του πλανήτη να σχεδιάζει να αλλάξει χώρα, σύμφωνα με έκθεση της εταιρείας παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών Knight Frank.

Πηγή: www.capital.gr