Αλλαγή σκηνικού στις ενοικιάσεις ακινήτων

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Χρειάστηκαν περίπου 40 ημέρες για να έρθουν τα πάνω-κάτω στην αγορά ενοικίων, καθώς οι συνέπειες της υγειονομικής κρίσης και της επικείμενης ύφεσης είναι τέτοιες, που έχουν αντιστρέψει πλήρως τα θεμελιώδη μεγέθη του κλάδου. Αυξημένη προσφορά ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, πολλά εκ των οποίων επιπλωμένα, καθώς μέχρι πριν από λίγες ημέρες λειτουργούσαν ως τουριστικά καταλύματα, αλλά και διαφορές στις τιμές, ιδίως προς τα κάτω, είναι τα πρώτα δείγματα γραφής της νέας πραγματικότητας που «ξημερώνει» στην αγορά.

Οπως είχε φανεί ήδη από τα μέσα Μαρτίου, τα μέτρα περιορισμού των μετακινήσεων που ισχύουν σε δεκάδες χώρες και ιδίως σε εκείνες που τροφοδοτούν παραδοσιακά τον ελληνικό τουρισμό, θα είχαν άμεση επίπτωση στη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η πτώση στις κρατήσεις ξεπέρασε το 70% και μάλιστα σε μια αγορά που ήδη είχε αρχίσει να εμφανίζει σημάδια κορεσμού από το 2018, τάση που συνεχίστηκε εν μέρει και το 2019, όταν σημειώθηκε πτώση του μέσου ημερήσιου εισοδήματος κατά 9,4% σε 43,45 ευρώ, κι ενώ στο τέλος του 2017, το μέσο ημερήσιο εισόδημα είχε διαμορφωθεί σε επίπεδο πάνω από 70 ευρώ.

Περισσότερο ευάλωτοι εμφανίζονται οι ιδιοκτήτες μεμονωμένων διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας και ιδίως, όσοι προχώρησαν σε τραπεζικό δανεισμό, προκειμένου να επενδύσουν στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, με αποτέλεσμα σήμερα να δυσκολεύονται να αποπληρώσουν το δάνειό τους. Το κέντρο της Αθήνας, το οποίο πρωταγωνίστησε τα προηγούμενα χρόνια στην προσέλκυση ξένων επισκεπτών βραχυχρόνιας διαμονής, είναι η περιοχή που εμφανίζει πλέον το σημαντικότερο πλήγμα, καθώς επί του παρόντος, οι κρατήσεις για το καλοκαίρι σε παραθεριστικούς προορισμούς (όπου ούτως ή άλλως η εποχικότητα είναι ακόμα υψηλότερη), παραμένουν σε υψηλό επίπεδο.

Πολλοί επίδοξοι τουρίστες δεν έχουν ακυρώσει ακόμα το προγραμματισμένο ταξίδι τους, ενώ κάποιοι άλλοι απλώς έχουν μεταθέσει την κράτησή τους για πιο μετά μέσα στο καλοκαίρι, ή ακόμα και το φθινόπωρο, ευελπιστώντας ότι μέχρι τότε, οι μετακινήσεις θα είναι ευκολότερες.

Οι παραπάνω τάσεις επιβεβαιώνονται πλέον και από τους αριθμούς. Σύμφωνα με το AirDNA, την πλατφόρμα ερευνών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, μέχρι το τέλος Μαρτίου οι ενεργές αγγελίες ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας είχαν υποχωρήσει σε 9.900, από σχεδόν 10.330 στις αρχές του μήνα. Τα 430 αυτά επιπλωμένα και ανακαινισμένα ακίνητα έχουν πλέον επιστρέψει στη μακροχρόνια μίσθωση, με τον αριθμό αυτό μάλιστα να εκτιμάται ότι θα είναι πολύ μεγαλύτερος μέχρι να ολοκληρωθεί και ο Απρίλιος.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε στα μέσα της εβδομάδας το δίκτυο ηλεκτρονικών αγγελιών ακινήτων Spitogatos (www.spitogatos.gr), κατά τη διάρκεια των τελευταίων 30 ημερών (από τα μέσα Μαρτίου έως τα μέσα Απριλίου) έχει καταγραφεί σημαντική αύξηση του αριθμού των αγγελιών ενοικίασης ακινήτων.

Σημειώνεται ότι η συνολική αύξηση των αγγελιών ενοικιαζόμενων ακινήτων στον Δήμο Αθηναίων άγγιξε το 7,1% κατά τον τελευταίο μήνα. Στον αντίποδα, στα νότια προάστια, η αύξηση ήταν πιο περιορισμένη σε 2,26%, όπως και στα ανατολικά προάστια με 3,16%. Μάλιστα, στα βόρεια προάστια ο αριθμός των αγγελιών υποχώρησε κατά 1,34%, ενώ στα δυτικά προάστια σημειώθηκε μείωση κατά 0,8%.

Ωστόσο, ανάλογα με την περιοχή και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων, είναι πολύ υψηλότερη. Για παράδειγμα, στα Πετράλωνα, μία από τις περιοχές όπου εκτινάχθηκαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, λόγω της εγγύτητας με το ιστορικό κέντρο και το Θησείο, σημειώθηκε αύξηση των αγγελιών ενοικίασης επιπλωμένων ή ανακαινισμένων διαμερισμάτων κατά 61,5%.

Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται σε όλες τις περιοχές με υψηλή συγκέντρωση επιπλωμένων διαμερισμάτων, που μέχρι πριν από λίγες ημέρες ήταν αναρτημένα στο Airbnb και άλλες ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων. Στο «τρίγωνο» Γκάζι - Μεταξουργείο - Βοτανικός, οι αγγελίες ενοικίασης επιπλωμένων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 21,3%, στον Νέο Κόσμο η άνοδος άγγιξε το 43,6%, ενώ συνολικά στο ιστορικό κέντρο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Ακρόπολη κ.τ.λ.), την πλέον επικερδή περιοχή για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η αύξηση των ενοικιαστηρίων ανήλθε σε 30,8%. Στο δε Κουκάκι, που μέχρι πρότινος ήταν πρακτικά αδύνατον να βρει κανείς διαμέρισμα μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, οι αγγελίες επιπλωμένων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 12%.

Είναι σαφής λοιπόν η ενίσχυση της προσφοράς, ιδίως στις περιοχές, όπου είχαν σημειωθεί ελλείψεις διαθέσιμων ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων. Στο μέτωπο της ζήτησης, σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos.gr, η εικόνα είναι θετική, καθώς το τελευταίο διάστημα καταγράφεται σταθερή άνοδος, με αποτέλεσμα να αναμένεται έντονη κινητικότητα σε νέες μισθώσεις, μόλις αρθούν τα μέτρα περιορισμού κι επαναλειτουργήσει η αγορά.

Στο παρελθόν ανήκει πλέον το «ράλι» των τιμών

Οι εξελίξεις αυτές κατ’ αρχάς σημαίνουν ότι το «ράλι» των ενοικίων ανήκει οριστικά στο παρελθόν, έπειτα από δύο και πλέον χρόνια κατακόρυφης αύξησης των τιμών, σε ποσοστό έως και 30%-35% σε αρκετές περιπτώσεις. Το δεύτερο τρίμηνο θα είναι καθοριστικό προς αυτήν την κατεύθυνση. Αξίζει να σημειωθεί ότι κατά το πρώτο τρίμηνο του 2020, σε πανελλαδικό επίπεδο, σημειώθηκε νέα άνοδος των ζητούμενων τιμών ενοικίασης κατά 9,5%, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους. Ετσι, σύμφωνα με τον δείκτη τιμών SPI (Spitogatos Property Index), το μέσο ενοίκιο ανήλθε σε 7,37 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, ενώ κατά το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο, η άνοδος είχε αγγίξει το 9%, με το μέσο μηνιαίο ενοίκιο να αγγίζει τα 6,73 ευρώ/τ.μ.

Ωστόσο, σε περιοχές έντονης δραστηριότητας, φαίνεται πως άρχισε να εδραιώνεται μια τροχιά διόρθωσης των τιμών. Για παράδειγμα, στο κέντρο της Αθήνας καταγράφηκε πτώση της τάξεως του 4,7% σε ετήσια βάση, με το μέσο ζητούμενο ενοίκιο να διαμορφώνεται σε 9,44 ευρώ/τ.μ. Μάλιστα, θα πρέπει να σημειωθεί ότι υποχώρηση είχε καταγραφεί και κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2019, με τη μεταβολή να διαμορφώνεται σε -6,2%, κάτι που μεταφράζεται σε μια πιο διαλλακτική στάση από την πλευρά των ιδιοκτητών.

Πτώση κατά 1,1% σημειώθηκε το πρώτο τρίμηνο και στα νότια προάστια της Αττικής, μια ακόμα εστία υψηλής ζήτησης για ενοικιάσεις κατοικιών. Το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται πλέον σε 10,6 ευρώ/τ.μ.

Ως εκ τούτου, στελέχη της αγοράς ακινήτων αναμένουν με ενδιαφέρον την εικόνα που θα προκύψει μετά και την απότομη αυτή αύξηση της προσφοράς διαμερισμάτων. Σε κάθε περίπτωση, αν δεν υπάρξει αντίστοιχα απότομη αύξηση της ζήτησης, κάτι μάλλον δύσκολο, είναι ξεκάθαρο ότι θα ασκηθούν πιέσεις για υποχώρηση των ενοικίων, ή έστω σταθεροποίησή τους στις περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση. Το γεγονός ότι οι ενοικιαστές θα έχουν πλέον σημαντικά περισσότερες επιλογές στη διάθεσή τους, αλλά και η αδυναμία των ιδιοκτητών να στραφούν προς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αναμένεται να καταστήσει τους τελευταίους πιο ευέλικτους ως προς τις απαιτήσεις τους, εφόσον ασφαλώς ενδιαφέρονται να εξασφαλίσουν άμεσα ενοικιαστή για το ακίνητό τους.

Πρόκειται για μια εξέλιξη που θα λειτουργήσει ευεργετικά για χιλιάδες νοικοκυριά, τα οποία είχαν βρεθεί σε πολύ δύσκολη οικονομική θέση καθώς καλούνταν να δαπανήσουν πάνω από το 40%-50% του μηνιαίου εισοδήματός τους (πολλές φορές και ακόμα περισσότερο) για την κάλυψη των στεγαστικών τους αναγκών, με αποτέλεσμα να είναι ορατή η απειλή για νέα «φέσια» στην αγορά. Ενας ακόμα παράγοντας πίεσης προς τις τιμές των ενοικίων ενδέχεται να αποτελέσει και το μέτρο της έκπτωσης 40% στο ενοίκιο όσων απασχολουμένων τελούν υπό καθεστώς αναστολής εργασίας, ή όσων φοιτητών διαμένουν σε πόλη διαφορετική της μόνιμης κατοικίας τους (και οι γονείς τους είναι επίσης δικαιούχοι του επιδόματος των 800 ευρώ). Στελέχη της αγοράς σημείωναν τις προηγούμενες ημέρες, ότι σε πολλές από αυτές τις περιπτώσεις θα είναι δύσκολη η άμεση επιστροφή στο πρότερο καθεστώς.

Νέα στρατηγική υιοθετεί η Αirbnb με μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας

Η επιστροφή ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση δεν είναι ασφαλώς απλή υπόθεση. Ο λόγος είναι ότι πρόκειται για πλήρως επιπλωμένα και εξοπλισμένα διαμερίσματα, δηλαδή ένα προϊόν που δεν προσφερόταν μέχρι πρότινος στην ελληνική αγορά, πλην ελαχίστων εξαιρέσεων. Ως εκ τούτου, τα ενοίκια των ακινήτων αυτών είναι κατά κανόνα υψηλότερα σε ποσοστό 20%-25% συγκριτικά με ένα κενό ακίνητο στην ίδια περιοχή. Επιπλέον, ένα πλήρως εξοπλισμένο διαμέρισμα απευθύνεται ουσιαστικά σε ένα νέο νοικοκυριό που μισθώνει για πρώτη φορά ακίνητο. Ετσι, περιορίζεται ακόμα περισσότερο το δυνητικό κοινό στο οποίο μπορούν να απευθυνθούν τα ακίνητα που μέχρι πρότινος λειτουργούσαν ως τουριστικά καταλύματα.

Στο πλαίσιο αυτό, ακόμα και η ίδια η Airbnb έχει ξεκινήσει τη διαδικασία μετασχηματισμού της, ώστε να βοηθήσει τους οικοδεσπότες αλλά και τους επισκέπτες να προσαρμοστούν στη μετά κορωνοϊό εποχή.

Στον πυρήνα των αλλαγών είναι η προώθηση των μισθώσεων μεσοπρόθεσμης διάρκειας, δηλαδή να απευθυνθεί σε ένα κοινό που δεν ενδιαφέρεται μόνο για ολιγοήμερες διακοπές, αλλά και σε ανθρώπους οι οποίοι αναζητούν ένα κατάλυμα για μερικές εβδομάδες ή ακόμα και μήνες.

Ηδη, η τάση αυτή υποστηρίζεται από τη ζήτηση, δηλαδή έχει διαπιστωθεί ότι αυτή την περίοδο εκδηλώνεται ζήτηση για μεγαλύτερης διάρκειας διαμονή σε καταλύματα μέσω Airbnb, ασφαλώς όχι για λόγους τουρισμού, αλλά για λόγους ανάγκης (π.χ. άνθρωποι που εργάζονται στην πρώτη γραμμή και έχουν ανάγκη να μείνουν σε κάποιο άλλο σπίτι).

Σε σχετική ανάλυσή της η AirDNA επισήμανε εντός της εβδομάδας ότι από τα μέσα Φεβρουαρίου και μέχρι τα μέσα Απριλίου, δηλαδή όταν έγινε το μεγάλο ξέσπασμα της πανδημίας, ο μέσος όρος διαμονής στα καταλύματα της Airbnb αυξήθηκε κατά 133%, από τις 3,3 ημέρες στις 7,7 ημέρες κατά μέσον όρο.

Μάλιστα, από τον Απρίλιο και μετά, παρατηρήθηκε ότι το 50% των κρατήσεων αφορούσε διαμονή διάρκειας άνω των δύο εβδομάδων. Οι αναλυτές κάνουν λόγο για «αχαρτογράφητα νερά» στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αν μπορεί κανείς να χρησιμοποιεί εφεξής τον όρο αυτό.

Την τάση αυτή την έχει παρατηρήσει ασφαλώς και η Airbnb, η οποία αφού προχώρησε στην πρόβλεψη ότι τα έσοδά της το 2020 αναμένεται να υποχωρήσουν κατά 54% σε σχέση με το 2019, έσπευσε να επικοινωνήσει τη νέα της στρατηγική για τη μελλοντική της ανάπτυξη. Αυτή θα έρθει μέσω της στροφής σε μεγαλύτερης διάρκειας μισθώσεις, π.χ. για λίγες εβδομάδες ή μερικούς μήνες.

Το βασικό πλεονέκτημα των ακινήτων αυτών είναι ότι θα είναι ευκολότερο να προσελκύσουν νέους πελάτες, οι οποίοι για τον επόμενο χρόνο θα αποφεύγουν τη διαμονή σε ξενοδοχείο, όπου οι πιθανότητες συγχρωτισμού είναι υψηλότερες.

Ετσι, ένα μεμονωμένο διαμέρισμα κρύβει λιγότερους κινδύνους. Μάλιστα, η Airbnb έχει ήδη θέσει σε εφαρμογή ένα πρωτόκολλο ασφαλείας για τη φιλοξενία, το οποίο μάλιστα έχει δεσμευθεί ότι θα επικαιροποιεί με βάση τις εκάστοτε κατευθύνσεις και οδηγίες του Παγκόσμιου Οργανισμού Υγείας. Το πρωτόκολλο αυτό πρέπει να ακολουθείται από τους ιδιοκτήτες ακινήτων με συνέπεια και επιμέλεια, καθώς είναι προς το συμφέρον τους να αποφύγουν τυχόν κρούσματα, ώστε να μπορέσουν να κρατήσουν λειτουργικά τα ακίνητά τους για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

Αυτό ακριβώς ανέφερε πριν από λίγες ημέρες και η κ. Θεοδώρα Δήμα, πρόεδρος του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού, σημειώνοντας σε σχετική διαδικτυακή συζήτηση ότι «θεωρούμε ότι θα μας επιλέξουν ευκολότερα οι ξένοι επισκέπτες λόγω των μικρών μονάδων (ακινήτων) που εκμεταλλευόμαστε, με αποτέλεσμα να είναι πιο εύκολη η αποφυγή φαινομένων συνωστισμού».

Πηγή: kathimerini.gr