Πώς θα βγάλουν οι τράπεζες στην αγορά μεγάλα "πακέτα" ακινήτων

Σε δραστική επιτάχυνση των ανακτήσεων ακινήτων από πλειστηριασμούς, ή μέσω της διαδικασίας εκκαθάρισης των «κόκκινων» δανείων, προσβλέπουν για το 2021 οι τράπεζες, αλλά και οι εταιρείες διαχείρισης.

Αυτό επρόκειτο να συμβεί το 2020, ωστόσο, η πανδημία ανέτρεψε τον σχεδιασμό που υπήρχε, τόσο ως προς την ενεργότερη διαχείριση των ακινήτων που ανακτώνται, όσο και αναφορικά με την διενέργεια πλειστηριασμών. Δεν υπήρξε όμως και ανάλογη ανάσχεση στη διαδικασία πώλησης χαρτοφυλακίων «κόκκινων» δανείων, με την πιο πρόσφατη συμφωνία να αφορά την εξαγορά δανείων της Τράπεζας Πειραιώς από την Intrum, μικτής λογιστικής αξίας 1,92 δισ. ευρώ. Πρόκειται για 58.000 δάνεια, εκ των οποίων ποσοστό άνω του 67% είναι στεγαστικά.

Στο τελικό στάδιο βρίσκεται και η ολοκλήρωση της συμφωνίας για το χαρτοφυλάκιο Galaxy της Alpha Bank. Πρόκειται για δάνεια αξίας 10,8 δισ. ευρώ, τα οποία θα αποκτηθούν, μαζί με ποσοστό της Cepal, από σχήμα της Davidson Kempner, που είναι ο προτιμητέος αγοραστής.

Πρόκειται για σημαντικές κινήσεις εν μέσω πανδημίας, οι οποίες φανερώνουν και την ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς για τα ξένα θεσμικά χαρτοφυλάκια. Από την άλλη πλευρά, πέραν της ανάγκης επιτάχυνσης της διαδικασίας εκκαθάρισης των δανείων αυτών, κάτι στο οποίο αναμένεται να συμβάλει καθοριστικά ο νέος πτωχευτικός κώδικας που ψηφίστηκε πρόσφατα, σημαντική κρίνεται και η διαχείριση των ακινήτων που θα ανακτηθούν.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς, περίπου 100.000 ακίνητα αναμένεται να περάσουν υπό τον έλεγχο των εταιρειών διαχείρισης, ή και των τραπεζών, οι οποίες ήδη ετοιμάζονται για να μεταπωλήσουν, όσο το δυνατόν ταχύτερα, τα ακίνητα που θα περάσουν στην κατοχή τους. Ωστόσο, υπάρχουν σοβαρά ζητήματα, λόγω της τεράστιας γραφειοκρατίας, που συνοδεύει τη μεταβίβαση ακινήτων στη χώρα. Για παράδειγμα, σε πρόσφατη δημόσια παρέμβασή του, ο δρ. Γεώργιος Μούντης, διευθυντικός εταίρος της Delfi Partners & Company, σημείωσε ότι το πολεοδομικό και νομικό ξεκαθάρισμα των ακινήτων που αποκτούν οι εταιρείες διαχείρισης και τα funds, αποτελεί σημαντική τροχοπέδη και αιτία μεγάλων καθυστερήσεων (ακόμα και πέραν του 12μήνου).

Ο κ. Μούντης προτείνει την υιοθέτηση μιας πιο ευέλικτης διαδικασίας, όπως π.χ. έχουν πραγματοποιήσει χώρες όπως η Κύπρος, ή η Αγγλία, όπου μπορεί κανείς να πωλήσει το ακίνητο μαζί με τις όποιες αυθαιρεσίες, αφού ο αγοραστής έχει προηγουμένως ενημερωθεί για τυχόν ζητήματα, ώστε να γνωρίζει τι αγοράζει. Ασφαλώς, ανάλογη προσαρμογή προς τα κάτω γίνεται και στο τελικό τίμημα.

Σήμερα, έχει δημιουργηθεί μια τεράστια «ουρά» ακινήτων, τα οποία πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν, προτού διατεθούν προς πώληση. Όπως αναφέρει ο κ. Μούντης, του οποίου η εταιρεία είναι ο μεγαλύτερος φορέας για την τακτοποίηση και προετοιμασία των REOs, δηλαδή των ακινήτων που ανακτώνται από πλειστηριασμούς, ή μέσω της εκκαθάρισης κόκκινων δανείων, υπάρχουν περιπτώσεις ακινήτων, για τα οποία απαιτούνταν ακόμα κι έξι μήνες για να ολοκληρωθεί μια τακτοποίηση, τη στιγμή που ήδη είχαν κατατεθεί πάνω από πέντε προτάσεις αγοράς, από ενδιαφερόμενους επενδυτές.

Με δεδομένο ότι οι τράπεζες δαπανούν αρκετά εκατ. ευρώ ετησίως για την τακτοποίηση των ακινήτων αυτών, όπως επίσης και την καταβολή ΕΝΦΙΑ, στελέχη όπως ο κ. Γ. Κορμάς, επικεφαλής της Πειραιώς Real Estate, έχουν προτείνει την αλλαγή του ρυθμιστικού πλαισίου, ώστε να επιταχυνθεί η διαδικασία της πώλησης των ακινήτων, που συσσωρεύουν οι τράπεζες. Για να συμβεί αυτό, προτείνεται η δυνατότητα πώλησης, χωρίς να έχει προηγηθεί η πολεοδομική και νομική τακτοποίηση, χωρίς πάντως να υπάρχει μέχρι σήμερα κάποια σχετική διάθεση από την πλευρά της κυβέρνησης.

Προκειμένου να αντιμετωπιστεί το ζήτημα και ταυτόχρονα να μην χαθούν κι επενδυτικές ευκαιρίες (υπάρχουν άλλωστε πρόθυμοι αγοραστές ακόμα και μη τακτοποιημένων ακινήτων), οι τράπεζες έχουν πλέον ξεκινήσει να συστήνουν εταιρείες ειδικού σκοπού (SPVs), στις οποίες μεταφέρουν ακίνητα. Στη συνέχεια, οι εν λόγω εταιρείες θα πωληθούν σε επενδυτές, οι οποίοι θα αναλάβουν οι ίδιοι τυχόν τακτοποιήσεις που θα απαιτηθούν.

Πρόκειται για μια win-win λύση, καθώς η μεν τράπεζα απαλλάσσεται από το διαχειριστικό και φορολογικό κόστος, ο δε επενδυτής κερδίζει τόσο λόγω του χαμηλότερου τιμήματος που θα καταβάλλει για τα ακίνητα (σε σχέση με το να τα αγόραζε τακτοποιημένα), όσο και λόγω της μικρότερης φορολογίας, καθώς αποκτά εταιρεία και όχι μεμονωμένα ακίνητα.