Αρχική | Προηγ. Τεύχη | 2021 - No 224 έως 235 | Χ&Α - 233 | ΑΕΕΑΠ: Βασικά στοιχεία ανάλυσης και αξιολόγησης

ΑΕΕΑΠ: Βασικά στοιχεία ανάλυσης και αξιολόγησης

Μέγεθος γραμμάτων: Decrease font Enlarge font

Ο παρακείμενος Πίνακας, μας δίνει μία ικανοποιητική γενική εικόνα για μερικά βασικά στοιχεία των ΑΕΕΑΠ (14 στήλες). Στον πίνακα αυτόν, εμφανίζουμε οικονομικά στοιχεία των εταιριών ΑΕΕΑΠ, για το διάστημα 2016 έως α’ εξάμηνο του 2021, ενώ, στις πρώτες σειρές, έχουμε προσθέσει τα στοιχεία όλων των εταιριών, για να συνθέσουμε τα αθροιστικά στοιχεία του “κλάδου” (το ονομάζουμε ως “Σύνολο Κλάδου ΑΕΕΑΠ”.

 

Καθώς, λόγω χώρου, δεν ήταν δυνατό να δημοσιευθεί στην παρούσα σελίδα, ο ίδιος Πίνακας, με μεγαλύτερη επεξεργασία (περιλαμβάνει 19 αντί για 14 στήλες), εμφανίζεται στον παρακάτω σύνδεσμο (δείτε εδώ). Στον Πίνακα του συνδέσμου, έχουμε υπολογίσει το κάθε οικονομικό στοιχείο της κάθε εταιρίας, ως ποσοστό, του κλάδου, δηλαδή του αθροίσματος των στοιχείων όλων των εταιριών. Αυτό μας επιτρέπει πολύτιμες και κατατοπιστικές συγκρίσεις.

 

Ποσά σε '000 € Έσοδα από μισθώματα Επενδύσεις σε ακίνητα Έσοδα μισθ. ως % των επενδύσεων Έξοδα λειτ. - διοίκησης Έξοδα λειτ. - διοίκ. ως % των εσόδων Χρηματ/μικά έξοδα Χρηματ/μικά ως % των εσόδων Έσοδα από αναπροσαρμογή αξίας Κέρδη (μ.φ.) Οργανικά κέρδη Έσοδα αναπρ. αξίας ως % των κερδών Μέρισμα ανά μετοχή Συνολ. διανεμ. μέρισμα
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14)
ΜΠΡΙΚ












6/2021 2.574 114.244 2,3% 993 38,6% 336 13,1% 2092 3.013 921 69,4%

12/2020 3.681 106.001 3,5% 980 26,6% 527 14,3% 416 2.070 1.654 20,1% 0,06
6/2020 1.766 71.665 2,5% 792 44,8% 379 21,5% 495 1.073 578 46,1% 0,039
2019 2.928 59.793 4,9% 1.145 39,1% 456 15,6% 4.032 5.383 1.351 74,9% 0,039 697
2018 2.175 39.623 5,5% 739 34,0% 44 2,0% 1.734 2.879 1.145 60,2% 0,055 656
2017 1.885 26.168 7,2% 865 45,9% 42 2,2% 99 940 841 10,5% 0,035 417
2016 392 24.091 1,6% 231 58,9% 0 0,0% -568 -449 119 Ν/Α

ΠΡΕΜΙΑ












6/2021 8.074 304.860 2,6% 4.364 54,1% 3.135 38,8% 8.028 8.841 813 90,8%

12/2020 13.077 286.212 4,6% 6.872 52,6% 5.271 40,3% 1.052 3.088 2.036 34,1% 0,01 1.505
6/2020 5.683 271.008 2,1% 4.299 75,6% 2.376 41,8% 3.224 2.747 -477 117,4% 0
2019 9.620 200.706 4,8% 6.679 69,4% 3.230 33,6% 13.839 13.767 -72 100,5% 0
2018 5.577 113.251 4,9% 4.536 81,3% 1.025 18,4% 3.255 2.737 -518 118,9% 0
2017 4.168 79.497 5,2% 3.307 79,3% 295 7,1% 268 2 -266
0
2016 3.943 60.054 6,6% 1.679 42,6% 291 7,4% -2.469 -3.621 -1.152 Ν/Α 0
ΙΝΤΕΡΚΟ












6/2021 3.998 104.324 3,8% 437 10,9% 545 13,6% -116 2.318 2.434 Ν/Α 0,37 3.885
12/2020 8.157 92.315 8,8% 827 10,1% 283 3,5% -819 5.374 6.193 Ν/Α 0,37 3.885
6/2020 4.108 93.931 4,4% 416 10,1% 102 2,5% -279 2.695 2.974 Ν/Α 0,36 3.780
2019 8.316 94.210 8,8% 1.048 12,6% 379 4,6% 659 6.901 6.242 9,5% 0,36 3.780
2018 7.971 94.733 8,4% 1.054 13,2% 367 4,6% 3.711 9.040 5.329 41,1% 0,36 3.780
2017 5.915 77.234 7,7% 789 13,3% 382 6,5% 1.101 2.741 1.640 40,2% 0,31 3.255
2016 4.723 63.150 7,5% 510 10,8% 462 9,8% 1.793 5.335 3.542 33,6% 0,28 2.940
ΠΡΟΝΤΕΑ












6/2021 64.898 2.092.433 3,1% 16.664 25,7% 15.425 23,8% 57.267 108.470 51.203 52,8% 0,29
12/2020 133.897 1.918.015 7,0% 30.262 22,6% 31.442 23,5% -7.573 53.773 61.346 Ν/Α 0,212 54.165
6/2020 68.231 2.085.017 3,3% 17.834 26,1% 16.528 24,2% -6.536 16.491 23.027 Ν/Α 0,295
2019 175.056 2.090.040 8,4% 22.045 12,6% 22.490 12,8% 179.819 298.902 119.083 60,2% 0,613 156.618
2018 121.366 1.779.481 6,8% 22.233 18,3% 21.944 18,1% 46.326 115.104 68.778 40,2% 0,286 73.071
2017 117.949 1.580.698 7,5% 19.527 16,6% 22.231 18,8% 17.166 83.698 66.532 20,5% 0,22 56.209
2016 115.433 1.490.000 7,7% 17.441 15,1% 21.099 18,3% -18.220 53.463 71.683 Ν/Α 0,2 51.099














Από την ανάγνωση του πίνακα του παραπάνω συνδέσμου, προκύπτουν τα παρακάτω:

α) Σε όλο το κλάδου, παρατηρείται μία αλματώδης εξέλιξη. Οι τέσσερις εταιρίες που απαρτίζουν, σήμερα, τον κλάδο, στα τέλη του 1996 είχαν συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα € € 1.637 εκατομμύρια. Σήμερα, το ύψος των επενδύσεων έχει φτάσει σε € 2.616 εκατομμύρια.

β) Ο  κλάδος κυριαρχείται από την Prodea (πρώην Πανγαία), η οποία, στο τέλος του α’ εξαμήνου, κατείχε το 80% των συνολικών επενδύσεων σε ακίνητα. Στο τέλος του 2016, το ποσοστό της βρισκόταν στο 90,1,0%. Βεβαίως, με την είσοδο νέων εταιριών στο Χρηματιστήριο, στα επόμενα χρόνια, το ποσοστό αυτό θα μειωθεί.

γ) Η στήλη (3) στον πίνακα του συνδέσμου, μας δείχνει τις επενδύσεις (σε ακίνητα) κάθε εταιρίας, ως ποσοστό των συνολικών επενδύσεων του κλάδου, σε κάθε αναφερόμενη χρονική περίοδο -δηλαδή, τί ποσοστό του κλάδου αντιπροσωπεύει η κάθε εταιρία.

δ) Η στήλη (4) μας δείχνει τα μισθώματα που εισπράττει η κάθε εταιρία κάθε έτος (ή εξάμηνο) και η στήλη (5) μας δείχνει τί ποσοστό εκπροσωπούν τα έσοδα κάθε εταιρίας από μισθώματα, σε σχέση με το σύνολο των εσόδων του κλάδου για κάθε συγκεκριμένη χρονιά. Με το δείκτη αυτόν εμφανίζεται η αποδοτικότητα των μισθώσεων ή πόσο καλά χρησιμοποιεί και μισθώνει τα ακίνητά της, κάθε εταιρία. Για παράδειγμα, η ΜΠΡΙΚ, κατέχει το 4,4% των ακινήτων (σε αξία) του κλάδου, αλλά εισπράττει μόλις το 3,2% των μισθωμάτων.

 

ε) Η στήλη (6) μας δείχνει την ετήσια (ή εξαμηνιαία, όταν η αναφορά γίνεται σε εξάμηνο) απόδοση της επένδυσης κάθε εταιρίας σε ακίνητα. Προκύπτει από τη διαίρεση της αξίας των ακινήτων της εταιρίας (2) δια των ετήσιων εσόδων της εταιρίας (4). Το στοιχείο αυτό είναι πάρα πολύ σημαντικό.

 

στ) Η στήλη (7) μας δείχνει τα συνολικά έξοδα διαχείρισης της κάθε εταιρίας. Η στήλη (8) μας δείχνει τί ποσοστό αποτελούν τα έξοδα διαχείρισης της κάθε εταιρίας, ως ποσοστό επί των εξόδων του κλάδου. Εδώ κάποιος μπορεί να αντιληφθεί “ανισορροπίες” και αν το κόστος διαχείρισης είναι υψηλό ή χαμηλό. Το ίδιο, μπορεί να το δει και από τη στήλη (9), που αναφέρεται στο τί ποσοστό των εσόδων, αποτελούν, για κάθε εταιρία, τα έξοδα διαχείρισης. Και εδώ προκύπτει ένα πολύ σοβαρό θέμα, για το οποίο έχουμε αναφερθεί και παλαιότερα: Θεωρούμε ως απαράδεκτα υψηλά τα έξοδα διαχείρισης, μερικών από τις τέσσερις ΑΕΕΑΠ. Δύσκολα θα μπορούσαμε να δεχτούμε ή να αιτιολογήσουμε το να υπερβαίνουν, τα έξοδα διαχείρισης, το ποσοστό του 15%. Αν τα έξοδα είναι τόσο υψηλά, τί κέρδη θα βγάλει η εταιρία. Και πώς θα διανείμει μέρισμα;

Όταν κάποιος αγοράζει ένα ακίνητο (επειδή, στην ουσία, αυτό κάνει κάποιος όταν αγοράζει τη μετοχή μιας ΑΕΕΑΠ, αντιλαμβάνεται ότι, αν η επιλογή του ακινήτου είναι καλή, μέσα στο χρόνο, αυτό θα πάρει υπεραξία. Όμως, παράλληλα θέλει, κάθε μήνα ή κάθε χρόνο, να έχει και έσοδα από μισθώματα.

 

ζ) Οι παρακάτω αποτελούν τις πιο σημαντικές στήλες του πίνακα. Αναφερόμαστε στη στήλη (16) “Κέρδη (μφ) ως % των επενδύσεων” και στη στήλη (19) “Οργανικά κέρδη ως % των επενδύσεων”.

Τα καθαρά κέρδη που παρουσιάζονται στον ισολογισμό μιας εταιρίας, προκύπτουν όταν από τα έσοδα αφαιρέσουμε όλες τις δαπάνες και προσθέσουμε τα (λογιστικά και όχι πραγματικά) “έσοδα” από την αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων. Όμως, όση συζήτηση και αν γίνει για την αντικειμενικότητα των εκτιμητών που εκτιμούν τις αναπροσαρμογές στην “εύλογη αξία”, γνωρίζοντας την πραγματικότητα στη χώρα μας, ουδείς θα διαφωνήσει ότι, οι αναπροσαρμογές αυτές γίνονται κατά το δοκούν, από εκτιμητές-πελάτες της ΑΕΕΑΠ και ότι τελικά, είμαστε “υποψιασμένοι” ότι οι εκτιμήσεις τους δεν είναι απόλυτα αντικειμενικές. Παράλληλα, τα ποσά των αναπροσαρμογών, δεν αποτελούν χρήμα, αλλά λογιστικά νούμερα, τα οποία προστίθενται ως έσοδα, αλλά ούτε μπορούν να διανεμηθούν ως μέρισμα, ούτε και να χρησιμοποιηθούν ως μετρητά, για την πληρωμή υποχρεώσεων.

Ονομάζουμε ως “οργανικά κέρδη”, τα κέρδη τα οποία προκύπτουν από τα έσοδα, μείον τα διάφορα έξοδα (διαχειριστικά, τόκους κλπ), χωρίς να συμπεριλαμβάνουμε σ’ αυτά, τα “λογιστικά” έσοδα που προκύπτουν από τις τακτικές ή έκτακτες αναπροσαρμογές. Στην ουσία, αυτά είναι τα πραγματικά κέρδη.

Το στοιχείο το οποίο θα πρέπει να εξετάζει ο επενδυτής, το οποίο προσδιορίζει την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης της εταιρίας και την αξία της, βρίσκεται στη στήλη (19). “Οργανικά κέρδη ως % των συνολικών επενδύσεων”: Αυτό είναι το μέγεθος το οποίο μας δείχνει, σε πραγματικούς και χρηματικούς όρους, τόσο την αξία των ακινήτων (ένα καλό ακίνητο προκαλεί υψηλά μισθωτικά έσοδα), όσο και τη διαχειριστική ικανότητα της εταιρίας.

Το δείκτη (ποσοστό) αυτόν, θα πρέπει να τον συγκρίνει σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, σε σχέση με τους αντίστοιχους δείκτες άλλων εταιριών και σε σχέση με το μέσο όρο του κλάδου.

 

(Δείτε παλαιότερη δημοσίευση του “Χ&Α” για την αξιολόγηση των ΑΕΕΑΠ, εδώ)

 

Σε χρηματιστηριακό επίπεδο, ένα από τα στοιχεία που έχουν να κάνουν με την “αξία” και την “τιμή” μιας μετοχής ΑΕΕΑΠ, είναι η σχέση του premium (υπερτίμηση της τιμής της μετοχής σε σχέση με την εσωτερική της αξία) και του discount (υποτίμηση της τιμής, σε σχέση με την εσωτερική αξία). Οι σχέσεις αυτές διακυμαίνονται, ανάλογα με την εταιρία, την εμπορευσιμότητα της μετοχής και τη φάση που βρίσκεται η χρηματιστηριακή αγορά. Όμως, πάντα κάποιος λόγος υπάρχει για να έχει μία μετοχή premium ή discount.

Δείτε σχετικό πίνακα, ο οποίος ενημερώνεται καθημερινά. Σημειώνουμε ότι, η εσωτερική αξία της μετοχής, δηλώνεται από τις ΑΕΕΑΠ, κάθε τέλος τριμήνου. Τα στοιχεία του πίνακα έχουν ληφθεί με βάση την εσωτερική αξία των μετοχών στις 30/6/2021.

 



8/10/2021
Εσωτερική Αξία (*)
Discount / Premium
Στοιχεία περιόδου
Είναι ΑΕΕΑΠ;
Απόδοση μετοχής 52 εβδ.

Εμπορευσιμότητα 52 εβδ.
Εταιρία Σύμβολο Αριθμός Μετοχών Ονομαστική Αξία Τιμή Κεφαλαιοποίηση ('000 €) Διάγραμμα μετοχής
BRIQ PROPERTIES ΜΠΡΙΚ 35.764.593 2,10 2,06 73.675 2,38 -13,4% 6/2021 ΑΕΕΑΠ 24,1% Link 16,2%
PREMIA Α.Ε.Ε.Α.Π. ΤΡΑΣΤΟΡ 150.654.279 0,50 0,88 131.822 1,11 -21,2% 6/2021 ΑΕΕΑΠ 8,7% Link 0,3%
INTERCONTINENTAL ΙΝΤΕΡΚΟ 10.500.000 4,00 6,90 72.450 7,27 -5,1% 6/2021 ΑΕΕΑΠ 15,0% Link 1,4%
PRODEA INVESTMENTS ΠΡΟΝΤΕΑ 255.494.534 2,71 7,65 1.954.533 5,63 35,9% 6/2021 ΑΕΕΑΠ -3,2% Link 0,0%
Σύνολο ΑΕΕΑΠ (σε εκατ. €)




2.232.481 1.767.115 26,3%




 

Αν θέλετε να βλέπετε την καθημερινή διακύμανση του premium ή του discount των μετοχών, σημειώστε κάπου τον σύνδεσμο (εδώ).

 

 

 

Επιστροφή στα περιεχόμενα, εδώ.

 

 

 

 

 


Εγγραφή RSS για αυτά τα σχόλια Σχόλια (0)

συνολικά: | προβολή:

Σχολιάστε το άρθρο comment

Παρακαλώ εισάγετε τον κωδικό που βλέπετε στην εικόνα: