Ποιές είναι οι αποδόσεις των ακινήτων (διαμερισμάτων) στην περίοδο 1997 - 2021;

Ποιές είναι οι αποδόσεις των ακινήτων (διαμερισμάτων) στην περίοδο 1997 - 2021;

Η πτώση στις τιμές των ακινήτων, κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, από 2009 έως και το 2017, μείωσε σημαντικά τις αποδόσεις τους και τις έφερε σε πολύ χαμηλά επίπεδα.

Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (τα οποία επεξεργαστήκαμε για να δημιουργήσουμε κοινή χρονική βάση για όλες τις γεωγραφικές κατηγορίες ακινήτων), η αύξηση στις (ονομαστικές) τιμές των ακινήτων καθ’ όλη τη διάρκεια της περιόδου, από το τέλος του 1997, έως και το α’ εξάμηνο του 2021 (23,5 χρόνια), ήταν 78,9%. Συνεπώς, η μέση ετήσια απόδοση, κατά το διάστημα αυτό, υπολογίζεται μόλις σε 2,51%.

Αν μάλιστα λάβουμε υπόψη ότι, κατά το ίδιο διάστημα, ο ετησιοποιημένος μέσος ρυθμός πληθωρισμού ήταν 1,86%, τότε αντιλαμβανόμαστε ότι, η μέση πραγματική αύξηση της αξίας ενός ακινήτου, ήταν πολύ χαμηλή.

Είναι χαρακτηριστικό ότι, η αύξηση των τιμών των ακινήτων, δεν είναι η ίδια σε όλες τις περιοχές της χώρας. Η μεγαλύτερη αύξηση παρατηρείται στην πόλη της Θεσσαλονίκης, με 3,26%, ως μέση ετήσια άνοδο, για το διάστημα 1997-2021. Ακολουθεί η Αθήνα, με 2,93%, οι “αστικές περιοχές” στο σύνολό τους, με 2,51% και τελευταίες βρίσκονται οι “μεγάλες πόλεις” (συνήθως, οι πρωτεύουσες των νομών, πλην Αθήνας και Θεσσαλονίκης), με μέση ετήσια αύξηση ίση προς 1,71%, επίδοση που είναι χαμηλότερη από τον πληθωρισμό.

Δείτε το διάγραμμα διαδραστικά,εδώ.

Το γεγονός ότι, η μέση ετήσια αύξηση στην αγοραία τιμή ενός διαμερίσματος, σε ένα τόσο μεγάλο χρονικό διάστημα, προκύπτει χαμηλή, δε θα πρέπει να μας “ξεγελά” και να μας οδηγεί στο (λανθασμένο) συμπέρασμα ότι, η επένδυση σε μία κατοικία (διαμέρισμα) οδηγεί σε χαμηλή απόδοση.

Στη μέτρηση της αγοραίας τιμής ενός διαμερίσματος, στους παρακείμενους πίνακες, δε λαμβάνεται υπόψη ότι, το διαμέρισμα αυτό, καλύπτει τη στεγαστική ανάγκη του ιδιοκτήτη της, ή ότι, προσφέρει ένα μισθωτικό έσοδο σ’ αυτόν. Αν λάβουμε υπόψη μας ότι, η μέση απόδοση ενός οικιστικού ακινήτου, κινείται μεταξύ του 4,5% έως 6%, τότε, θα πρέπει να συνυπολογίσουμε και αυτή την απόδοση, στη συνολική αξιολόγησή μας, αφού βέβαια αφαιρέσουμε τις δαπάνες συντήρησης του ακινήτου και τη φορολογία (ΕΝΦΙΑ, κλπ).

Ο σκοπός του άρθρου είναι ενημερωτικός και θέλει να δείξει ποιά ήταν η εξέλιξη της αξίας των διαμερισμάτων, μέσα σε μία μεγάλη χρονική περίοδο, η οποία περιλάμβανε μία φάση “έξαρσης” των τιμών (1997-2008), αλλά και μία φάση πτώσης (2009-2017).

Μέσα απ’ αυτή την εξέταση, μπορούμε να αντιληφθούμε ότι, καθώς η χώρα ξεπέρασε τη μεγάλη κρίση της οικονομίας της και καθώς το ΑΕΠ αρχίζει και κινείται ανοδικά, είναι φυσιολογικό, οι τιμές των ακινήτων να ανακάμψουν.

Ποιός θα είναι ο κύκλος των τιμών και πού θα φτάσουν, αυτή τη φορά; Ουδείς γνωρίζει. Μπορούμε όμως να γνωρίζουμε ότι, ο ρυθμός ανόδου των τιμών θα ακολουθήσει το μοντέλο που, κάθε φορά, ακολουθεί: αρχική διστακτική άνοδος στην πρώτη φάση, μεγαλύτεροι ρυθμοί ανόδου στη δεύτερη -και χρονικά τη μεγαλύτερη- φάση και “επιθετική” άνοδος, στην τελευταία φάση του ανοδικού κύκλου.

Δείτε το διάγραμμα διαδραστικά,εδώ.

Παράλληλα όμως, οι πίνακες της εξέλιξης των τιμών των ακινήτων, για όλους όσοι ασχολούνται με τις χρηματιστηριακές επενδύσεις, δείχνει και κάτι ακόμη: Πόσο εύκολο και επιτεύξιμο είναι, μέσα από μία απλή συνετή διαχείριση, πειθαρχία σε ένα σύστημα συναλλαγών και εκμετάλλευση των μεγάλων διακυμάνσεων της χρηματιστηριακής αγοράς, να ξεπεράσει κάποιος -έστω και ένας “μέσος” επενδυτής, με λίγες γνώσεις και μικρή ενασχόληση- τις αποδόσεις των ακινήτων, ακόμη και αν προσθέσουμε σ’ αυτές, τις προσόδους από μισθώματα.

Όπως έχουμε αποδείξει με πραγματικά παραδείγματα, σε παλαιότερα άρθρα, αν κάποιος συγκεντρώσει σε ένα χαρτοφυλάκιο, μερικές μετοχές υψηλής μερισματικής απόδοσης και επανεπενδύει τα μερίσματα σε μετοχές, τότε, ακόμη και σε μία “στάσιμη” (χωρίς διακυμάνσεις) χρηματιστηριακή αγορά, πετυχαίνει αποδόσεις σημαντικά υψηλότερες των ακινήτων.

Στο εξής, θα παρακολουθούμε σε τακτική βάση τις τιμές που, ανά τρίμηνο, ανακοινώνει η Τράπεζα της Ελλάδας, τόσο για να εμπλουτίζουμε τις γνώσεις μας και να γνωρίζουμε πώς κινούνται οι αποδόσεις των διαφόρων περιουσιακών στοιχείων, αλλά και για να χρησιμοποιούμε τα ευρήματα, ως παραδείγματα υπέρ των χρηματιστηριακών επενδύσεων.

Κατά τις επόμενες μέρες, θα δημοσιεύσουμε νεότερη μελέτη, που θα περιλαμβάνει και τις υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων (γραφεία και καταστήματα, καθώς και διαμερίσματα διαφόρων ηλικιών).

Επιστροφή στα περιεχόμενα,εδώ.