ΑΕΕΑΠ: Βασικά στοιχεία ανάλυσης και αξιολόγησης
Ο παρακείμενος Πίνακας, μας δίνει μία ικανοποιητική γενική εικόνα για μερικά βασικά στοιχεία των ΑΕΕΑΠ (14 στήλες). Στον πίνακα αυτόν, εμφανίζουμε οικονομικά στοιχεία των εταιριών ΑΕΕΑΠ, για το διάστημα 2016 έως α’ εξάμηνο του 2021, ενώ, στις πρώτες σειρές, έχουμε προσθέσει τα στοιχεία όλων των εταιριών, για να συνθέσουμε τα αθροιστικά στοιχεία του “κλάδου” (το ονομάζουμε ως “Σύνολο Κλάδου ΑΕΕΑΠ”.
Καθώς, λόγω χώρου, δεν ήταν δυνατό να δημοσιευθεί στην παρούσα σελίδα, ο ίδιος Πίνακας, με μεγαλύτερη επεξεργασία (περιλαμβάνει 19 αντί για 14 στήλες), εμφανίζεται στον παρακάτω σύνδεσμο (δείτε εδώ). Στον Πίνακα του συνδέσμου, έχουμε υπολογίσει το κάθε οικονομικό στοιχείο της κάθε εταιρίας, ως ποσοστό, του κλάδου, δηλαδή του αθροίσματος των στοιχείων όλων των εταιριών. Αυτό μας επιτρέπει πολύτιμες και κατατοπιστικές συγκρίσεις.
Από την ανάγνωση του πίνακα του παραπάνω συνδέσμου, προκύπτουν τα παρακάτω:
α) Σε όλο το κλάδου, παρατηρείται μία αλματώδης εξέλιξη. Οι τέσσερις εταιρίες που απαρτίζουν, σήμερα, τον κλάδο, στα τέλη του 1996 είχαν συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα € € 1.637 εκατομμύρια. Σήμερα, το ύψος των επενδύσεων έχει φτάσει σε € 2.616 εκατομμύρια.
β) Ο κλάδος κυριαρχείται από την Prodea (πρώην Πανγαία), η οποία, στο τέλος του α’ εξαμήνου, κατείχε το 80% των συνολικών επενδύσεων σε ακίνητα. Στο τέλος του 2016, το ποσοστό της βρισκόταν στο 90,1,0%. Βεβαίως, με την είσοδο νέων εταιριών στο Χρηματιστήριο, στα επόμενα χρόνια, το ποσοστό αυτό θα μειωθεί.
γ) Η στήλη (3) στον πίνακα του συνδέσμου, μας δείχνει τις επενδύσεις (σε ακίνητα) κάθε εταιρίας, ως ποσοστό των συνολικών επενδύσεων του κλάδου, σε κάθε αναφερόμενη χρονική περίοδο -δηλαδή, τί ποσοστό του κλάδου αντιπροσωπεύει η κάθε εταιρία.
δ) Η στήλη (4) μας δείχνει τα μισθώματα που εισπράττει η κάθε εταιρία κάθε έτος (ή εξάμηνο) και η στήλη (5) μας δείχνει τί ποσοστό εκπροσωπούν τα έσοδα κάθε εταιρίας από μισθώματα, σε σχέση με το σύνολο των εσόδων του κλάδου για κάθε συγκεκριμένη χρονιά. Με το δείκτη αυτόν εμφανίζεται η αποδοτικότητα των μισθώσεων ή πόσο καλά χρησιμοποιεί και μισθώνει τα ακίνητά της, κάθε εταιρία. Για παράδειγμα, η ΜΠΡΙΚ, κατέχει το 4,4% των ακινήτων (σε αξία) του κλάδου, αλλά εισπράττει μόλις το 3,2% των μισθωμάτων.
ε) Η στήλη (6) μας δείχνει την ετήσια (ή εξαμηνιαία, όταν η αναφορά γίνεται σε εξάμηνο) απόδοση της επένδυσης κάθε εταιρίας σε ακίνητα. Προκύπτει από τη διαίρεση της αξίας των ακινήτων της εταιρίας (2) δια των ετήσιων εσόδων της εταιρίας (4). Το στοιχείο αυτό είναι πάρα πολύ σημαντικό.
στ) Η στήλη (7) μας δείχνει τα συνολικά έξοδα διαχείρισης της κάθε εταιρίας. Η στήλη (8) μας δείχνει τί ποσοστό αποτελούν τα έξοδα διαχείρισης της κάθε εταιρίας, ως ποσοστό επί των εξόδων του κλάδου. Εδώ κάποιος μπορεί να αντιληφθεί “ανισορροπίες” και αν το κόστος διαχείρισης είναι υψηλό ή χαμηλό. Το ίδιο, μπορεί να το δει και από τη στήλη (9), που αναφέρεται στο τί ποσοστό των εσόδων, αποτελούν, για κάθε εταιρία, τα έξοδα διαχείρισης. Και εδώ προκύπτει ένα πολύ σοβαρό θέμα, για το οποίο έχουμε αναφερθεί και παλαιότερα: Θεωρούμε ως απαράδεκτα υψηλά τα έξοδα διαχείρισης, μερικών από τις τέσσερις ΑΕΕΑΠ. Δύσκολα θα μπορούσαμε να δεχτούμε ή να αιτιολογήσουμε το να υπερβαίνουν, τα έξοδα διαχείρισης, το ποσοστό του 15%. Αν τα έξοδα είναι τόσο υψηλά, τί κέρδη θα βγάλει η εταιρία. Και πώς θα διανείμει μέρισμα;
Όταν κάποιος αγοράζει ένα ακίνητο (επειδή, στην ουσία, αυτό κάνει κάποιος όταν αγοράζει τη μετοχή μιας ΑΕΕΑΠ, αντιλαμβάνεται ότι, αν η επιλογή του ακινήτου είναι καλή, μέσα στο χρόνο, αυτό θα πάρει υπεραξία. Όμως, παράλληλα θέλει, κάθε μήνα ή κάθε χρόνο, να έχει και έσοδα από μισθώματα.
ζ) Οι παρακάτω αποτελούν τις πιο σημαντικές στήλες του πίνακα. Αναφερόμαστε στη στήλη (16) “Κέρδη (μφ) ως % των επενδύσεων” και στη στήλη (19) “Οργανικά κέρδη ως % των επενδύσεων”.
Τα καθαρά κέρδη που παρουσιάζονται στον ισολογισμό μιας εταιρίας, προκύπτουν όταν από τα έσοδα αφαιρέσουμε όλες τις δαπάνες και προσθέσουμε τα (λογιστικά και όχι πραγματικά) “έσοδα” από την αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων. Όμως, όση συζήτηση και αν γίνει για την αντικειμενικότητα των εκτιμητών που εκτιμούν τις αναπροσαρμογές στην “εύλογη αξία”, γνωρίζοντας την πραγματικότητα στη χώρα μας, ουδείς θα διαφωνήσει ότι, οι αναπροσαρμογές αυτές γίνονται κατά το δοκούν, από εκτιμητές-πελάτες της ΑΕΕΑΠ και ότι τελικά, είμαστε “υποψιασμένοι” ότι οι εκτιμήσεις τους δεν είναι απόλυτα αντικειμενικές. Παράλληλα, τα ποσά των αναπροσαρμογών, δεν αποτελούν χρήμα, αλλά λογιστικά νούμερα, τα οποία προστίθενται ως έσοδα, αλλά ούτε μπορούν να διανεμηθούν ως μέρισμα, ούτε και να χρησιμοποιηθούν ως μετρητά, για την πληρωμή υποχρεώσεων.
Ονομάζουμε ως “οργανικά κέρδη”, τα κέρδη τα οποία προκύπτουν από τα έσοδα, μείον τα διάφορα έξοδα (διαχειριστικά, τόκους κλπ), χωρίς να συμπεριλαμβάνουμε σ’ αυτά, τα “λογιστικά” έσοδα που προκύπτουν από τις τακτικές ή έκτακτες αναπροσαρμογές. Στην ουσία, αυτά είναι τα πραγματικά κέρδη.
Το στοιχείο το οποίο θα πρέπει να εξετάζει ο επενδυτής, το οποίο προσδιορίζει την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης της εταιρίας και την αξία της, βρίσκεται στη στήλη (19). “Οργανικά κέρδη ως % των συνολικών επενδύσεων”: Αυτό είναι το μέγεθος το οποίο μας δείχνει, σε πραγματικούς και χρηματικούς όρους, τόσο την αξία των ακινήτων (ένα καλό ακίνητο προκαλεί υψηλά μισθωτικά έσοδα), όσο και τη διαχειριστική ικανότητα της εταιρίας.
Το δείκτη (ποσοστό) αυτόν, θα πρέπει να τον συγκρίνει σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, σε σχέση με τους αντίστοιχους δείκτες άλλων εταιριών και σε σχέση με το μέσο όρο του κλάδου.
(Δείτε παλαιότερη δημοσίευση του “Χ&Α” για την αξιολόγηση των ΑΕΕΑΠ, εδώ)
Σε χρηματιστηριακό επίπεδο, ένα από τα στοιχεία που έχουν να κάνουν με την “αξία” και την “τιμή” μιας μετοχής ΑΕΕΑΠ, είναι η σχέση του premium (υπερτίμηση της τιμής της μετοχής σε σχέση με την εσωτερική της αξία) και του discount (υποτίμηση της τιμής, σε σχέση με την εσωτερική αξία). Οι σχέσεις αυτές διακυμαίνονται, ανάλογα με την εταιρία, την εμπορευσιμότητα της μετοχής και τη φάση που βρίσκεται η χρηματιστηριακή αγορά. Όμως, πάντα κάποιος λόγος υπάρχει για να έχει μία μετοχή premium ή discount.
Δείτε σχετικό πίνακα, ο οποίος ενημερώνεται καθημερινά. Σημειώνουμε ότι, η εσωτερική αξία της μετοχής, δηλώνεται από τις ΑΕΕΑΠ, κάθε τέλος τριμήνου. Τα στοιχεία του πίνακα έχουν ληφθεί με βάση την εσωτερική αξία των μετοχών στις 30/6/2021.
Αν θέλετε να βλέπετε την καθημερινή διακύμανση του premium ή του discount των μετοχών, σημειώστε κάπου τον σύνδεσμο (εδώ).
Επιστροφή στα περιεχόμενα, εδώ.
- Mytilineos: Ενισχύει τις θετικές προοπτικές το ισχυρό Q1, λέει η NBG
- Το επενδυτικό σχόλιο του κ. Γιάννη Σιάτρα, θα δημοσιευθεί, αύριο το πρωί, στις 9:00 πμ.
- Data centers: Ποιες εταιρείες πρωταγωνιστούν – Ο χάρτης της ελληνικής αγοράς
- Βιομηχανία: Βουτιά 7,4% στις τιμές παραγωγού στην Ελλάδα τον Δεκέμβριο
- Δεύτερο «μέτωπο» στη ναυτιλία ο Ινδικός Ωκεανός μετά την Ερυθρά Θάλασσα - Η αύξηση περιστατικών πειρατείας προκαλεί ανησυχία
- Γιώργος Μυλωνάς (Alumil): Είμαι σε ομηρία από τους servicers- Πνίγουν τις υγιείς επιχειρήσεις
- Mytilineos: Ενισχύει τις θετικές προοπτικές το ισχυρό Q1, λέει η NBG
- Data centers: Ποιες εταιρείες πρωταγωνιστούν – Ο χάρτης της ελληνικής αγοράς
- Βιομηχανία: Βουτιά 7,4% στις τιμές παραγωγού στην Ελλάδα τον Δεκέμβριο
- Δεύτερο «μέτωπο» στη ναυτιλία ο Ινδικός Ωκεανός μετά την Ερυθρά Θάλασσα - Η αύξηση περιστατικών πειρατείας προκαλεί ανησυχία
Σχόλια (0)
Σχολιάστε το άρθρο