Γραφειακοί χώροι: Αύξηση 13,6% στα ενοίκια στους top οδικούς άξονες – Τι «παίζει» στο retail

Σημαντικές αυξήσεις της τάξεως του 8%-10% γενικότερα και σε κάποιες «αγορές», όπως οι prime οδικοί άξονες (Λ. Κηφισίας, Μεσογείων, Αττική Οδός), ακόμα και άνω του 13%, εμφανίζουν οι τιμές ενοικίων στους χώρους των γραφείων στο πρώτο τρίμηνο του 2022 έναντι του αντίστοιχου διαστήματος το 2021.

Στον τομέα γραφείων, ο μέσος όρος των ενοικίων για prime χώρους ανέρχεται συνολικά στα 19,5 ευρώ/τ.μ., με τις υψηλότερες τιμές κατά μέσο όρο να καταγράφονται σε οδικούς άξονες στο εμπορικό-επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας με 25 ευρώ/τ.μ., όπως και σε οδικούς άξονες στα βορειοανατολικά προάστια (Λ. Κηφισίας, Μεσογείων, Αττική Οδός). Οριακά υψηλότερα ήταν τα ενοίκια στο retail και σε prime χώρους σε εμπορικές «πιάτσες» όπως η Ερμού ή η Γλυφάδα στο πρώτο τρίμηνο του 2022, έναντι της αντίστοιχης περυσινής περιόδους, σύμφωνα με σχετικό report της Cushman & Wakefield Proprius, με τις αποδόσεις (yields) να παραμένουν περίπου στα περσινά επίπεδα. Σε γενικές γραμμές, η εκτίμηση της Cushman & Wakefield Proprius για τη συνέχεια είναι θετική καθώς σταδιακά η αγορά ανακάμπτει από την πανδημία αν και έχει να αντιμετωπίσει την Ουκρανική κρίση και τις επιπτώσεις, δηλαδή την μεγάλη άνοδος, σε ενέργεια και τιμές υλικών.

Χώροι Γραφείων: +13,6% τα ενοίκια σε Λ. Κηφισίας, Λ. Μεσογείων, Αττική Οδό

Στον τομέα γραφείων, ο μέσος όρος των ενοικίων για prime χώρους ανέρχεται συνολικά στα 19,5 ευρώ/τ.μ. (έναντι 18 ευρώ/τ.μ., +8,3% σε σχέση με πέρυσι).

Οι υψηλότερες τιμές ενοικίων κατά μέσο όρο καταγράφονται σε οδικούς άξονες στο εμπορικό-επιχειρηματικό κέντρο της Αθήνας με 25 ευρώ/τ.μ., έναντι 23 ευρώ/τ.μ. πέρυσι στο τρίμηνο (+8,6%), όπως και σε οδικούς άξονες στα βορειοανατολικά προάστια (Λ. Κηφισίας, Λ. Μεσογείων, Αττική Οδός). Εδώ η άνοδος είναι μεγαλύτερη, στα επίπεδα του 13,6% (από 22 ευρώ/τ.μ. πέρυσι).

Στη Λ. Συγγρού και στη Λ. Βουλιαγμένης τα ενοίκια ανέρχονται σε 20 ευρώ/τ.μ. από 18 ευρώ/τ.μ. (+11%), ενώ στον Πειραιά το μέσο ενοίκιο για prime χώρους γραφείων ανέρχεται σε 18 ευρώ/τ.μ. (από 17 ευρώ/τ.μ. πέρυσι στο Q1). Σε άλλες περιοχές των βορείων προαστίων φτάνει στα 16 ευρώ/τ.μ. και σε άλλες περιοχές γενικότερα της Αθήνας τα 13 ευρώ/τ.μ.

Όσον αφορά στα prime yields (αποδόσεις χώρων υψηλών προδιαγραφών) συνολικά ανέρχονται σε 6,58%, με τα υψηλότερα νούμερα να παρατηρούνται σε περιφερειακές περιοχές (7,5%), με τα ποσοστά να φτάνουν στο 5,8% στους δρόμους της Αθήνας, στο 6% στα βορειοανατολικά προάστια (Kifisias Ave, Attiki Odos, Mesoghion), στο 7% στα βόρεια, στο 6,3% στα νότια (Syngrou, Vouliagmenis) και στο 6,9% στον Πειραιά.

Γίνεται λόγος για καταγραφή αποθέματος 5,09 εκατ. τετραγωνικών μέτρων στην Αθήνα (με διαθεσιμότητα 458 χιλ. τ.μ.), εκ των οποίων 1,75 εκατ. τ.μ. (διαθεσιμότητα 156 χιλ. τ.μ.) στο εμπορικό κέντρο της πόλης (central business district), 1,85 εκατ. τ.μ. (εκ των οποίων διαθέσιμα 166,5 χιλ. τ.μ.) σε οδικούς άξονες στα βορειοανατολικά προάστια (Athens North East - Kifisias Ave, Attiki Odos, Mesoghion), 1 εκατ. τ.μ. (διαθεσιμότητα 90 χιλ. τ.μ.) προς τα νότια (Athens South - Syngrou, Vouliagmenis), ενώ στο λιμάνι του Πειραιά καταγράφονται 280 χιλ. τ.μ. (διαθέσιμα προς ενοικίαση 25 χιλ. τ.μ.).

Το ποσοστό κενών χώρων συνολικά είναι 10,8%, στο δε κέντρο της Αθήνας ανέρχεται σε 9%, στους οδικούς άξονες στα βόρεια προάστια 5,88%, στα νότια (Syngrou, Vouliagmenis) 7,2% και στον Πειραιά 14%. Σε άλλες περιοχές όμως της Αθήνας φθάνει στο 19%.

Σύμφωνα με την έρευνα, υπό κατασκευή είναι projects συνολικού μεγέθους περίπου 124 χιλ. τ.μ. (τα μισά στους βασικούς οδικούς άξονες στα βορειοανατολικά προάστια και 5 χιλ. τ.μ. στο κέντρο) ενώ υπάρχει pipeline αναπτύξεων σχεδόν 203 χιλ. τ.μ. (τα 99 χιλ. τ.μ. στα νότια, 55 χιλ. τ.μ. στο κέντρο και 33,5 χιλ. τ.μ. στα βόρεια).

Οι προοπτικές, τα deals, οι ενοικιαστές

Το αίσθημα των ενοικιαστών χώρων γραφείων βελτιώνεται σταδιακά, αναφέρει η Cushman & Wakefield Proprius. Η επενδυτική εμπιστοσύνη αντικατοπτρίζεται και από την υψηλή απορρόφηση στην Αθήνα 35.000 τ.μ., μέγεθος πολύ πάνω από τον τριμηνιαίο μέσο όρο και κατά 55% υψηλότερο από το ποσοστό που καταγράφηκε στο πρώτο τρίμηνο του 2021. Βασικές πτυχές για αυτό θεωρούνται οι προοπτικές για το τέλος της πανδημίας και το βελτιωμένο οικονομικό κλίμα. Η περιοχή του εμπορικού-επιχειρηματικού κέντρου της πρωτεύουσας και η Βορειοανατολική Αθήνα είναι οι πιο ελκυστικές επιμέρους αγορές ενώ το μέγεθος των συναλλαγών έχει αυξηθεί με τη μέση συμφωνία να είναι πλέον για εμβαδόν 750 τ.μ. από 600 τ.μ. που ήταν ο μέσος όρος του 2021.

Η πλειονότητα των ενοικιάσεων γραφείων προέρχονταν από τον δημόσιο τομέα, τις εταιρείες συμβούλων και τον τεχνολογικό τομέα. Από την πλευρά των επενδύσεων, η Prodea Investements απέκτησε prime γη κατά μήκος της Λεωφόρου Κηφισίας στο Μαρούσι για την ανάπτυξη, με προβλεπόμενη ολοκλήρωση στα τέλη του 2023, δύο κτηρίων prime γραφείων συνολικής επιφάνειας 17.000 τμ GLA. Επιπλέον, η ehret+klein, γερμανική επενδυτική εταιρεία, εισήλθε στην ελληνική αγορά με την εξαγορά ενός κεντρικού κτιρίου γραφείων 3.500 τμ κατά μήκος της οδού Σταδίου.

Οσον αφορά στις προοπτικές, παρά τις γεωπολιτικές εξελίξεις επικρατεί θετική δυναμική. Κατά τη διάρκεια του τριμήνου, τα βασικά ενοίκια παρέμειναν σταθερά, ενώ παραμένει υψηλή η ζήτηση για χώρους υψηλής ποιότητας με υψηλά πρότυπα βιωσιμότητας, σύμφωνα με τα κριτήρια ESG. «Δεδομένου του αριθμού των συνεχιζόμενων διαπραγματεύσεων και των συμφωνημένων συμφωνιών, αναμένουμε ένα ακόμη πιο θετικό δεύτερο μέρος του έτους όσον αφορά την επενδυτική δραστηριότητα αν και οι γεωπολιτικές εξελίξεις στην Ουκρανία και οι συνέπειές της στη διεθνή οικονομία μπορεί να αποτελέσουν κίνδυνο για το momentum. Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα βρεθούν αντιμέτωποι με τις προκλήσεις του σημαντικά αυξημένου πληθωρισμού και της αύξησης του κόστους κατασκευής. Επιπλέον, οι ελλείψεις υλικών και προσωπικού στα εργοτάξια ενδέχεται να αναβάλουν την ολοκλήρωση projects στον τομέα των γραφείων. Ακόμα κι αν οι περισσότερες εταιρείες συνεχίσουν να προσφέρουν στους υπαλλήλους τους το δικαίωμα στην εξ αποστάσεως εργασία, η παρουσία τους στο γραφείο αποδεικνύεται ότι είναι ένα κρίσιμο μέρος για την καλύτερη εσωτερική συνεργασία, για την ανάπτυξη εταιρικής ταυτότητας και κουλτούρας», σημειώνεται στο γενικό σχόλιο.

Στην έρευνα γίνεται επίσης λόγος για 4 σημαντικές βασικές συναλλαγές (μίσθωση) στο 1ο τρίμηνο 2022, δύο εκ των οποίων στο κέντρο (Σύνταγμα και Πανεπιστημίου, 4,5 χιλ και 2,5 χιλ. τ.μ. αντίστοιχα, με πελάτες το δημόσιο) και 2 στο Μαρούσι (εταιρείες τεχνολογίας, 2,4 χιλ τ.μ. και 2,2 χιλ. τ.μ.). Επίσης, καταγράφηκαν και 2 συναλλαγές πώλησης (Sodia capital/Εhret+Κlein το ακίνητο 3.500 τ.μ. της Χρήστου Λαδά 1-3 και Jehovah's Witnesses/Prodea Investment στην Λ. Κηφισίας και Διονύσου μεγέθους 10,3 χιλ. τ.μ.).

Τέλος, ολοκληρώθηκε η κατασκευή 6.800 τ.μ. στην Φραγκοκλησιάς 7 στο Μαρούσι (developer η Prodea) με βασικούς μισθωτές τις Google, Elpedison, αλλά και χώρου 3.700 τ.μ. στη Λ. Αλεξάνδρας (developer η Ten Brinke).

Retail: Μισθώσεις και yields σε Ερμού, Γλυφάδα, Κολωνάκι, Κηφισιά, Τσιμισκή

Αναφορικά με τα ενοίκια σε prime περιοχές της Αθήνας, στην Ερμού ανέρχονται σε 270 ευρώ/τ.μ. από 260 ευρώ/τ.μ. το ά τρίμηνο 2021 και 275-280 ευρώ/τ.μ. τη διετία 2018-2019. Στο Κολωνάκι τα ενοίκια φτάνουν στα 95 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο. Στη Γλυφάδα ανέρχονται στα 130 ευρώ/τ.μ. έναντι 125 ευρώ/τ.μ. το 2021 και 130-140 ευρώ/τ.μ. την αμέσως προηγούμενη 4ετία. Στην Κηφισιά το prime rent ανέρχεται στα 110 ευρώ/τ.μ., όσο δηλαδή και στο Q1 του 2021 αλλά χαμηλότερα από τα 115 ευρώ/τ.μ. των προηγούμενων ετών. Ενώ στον Πειραιά το μέσο ενοίκιο για prime retail χώρους ανέρχεται σε 75 ευρώ/τ.μ., όσο και στη διετία 2020-2021 (στα 80 ευρώ/τ.μ. το 2018-2019).

Στην Περιφέρεια, στην Τσιμισκή (Θεσσαλονίκη) το μέσο ενοίκιο φτάνει στα 125 ευρώ/τ.μ., όσο και στο Q1 του 2021 αλλά χαμηλότερα από τα 140 ευρώ/τ.μ. στη διετία 2018-2019, στην Πάτρα στα 75 ευρώ/τ.μ. και στο Ηράκλειο Κρήτης στα 90 ευρώ/τ.μ..

Σε σχέση με τις αποδόσεις, στην Ερμού το yield ανέρχεται σε 5,5% (όσο και το 2021, υψηλό 6,9% το 2016-2017). Στο Κολωνάκι το yield είναι 6,4%. Στη Γλυφάδα η απόδοση φτάνει στο 6,25%, όσο και την προηγούμενη διετία (στο 7,2% την περίοδο 2016-2018). Στην Κηφισιά η απόδοση είναι 6,5% και στον Πειραιά 6,6%. Στην Τσιμισκή το yield ανήλθε σε 6% (πέρυσι 6,1%, 2016-2018 στο 7%), στην Πάτρα στο 6,5% και στο Ηράκλειο στο 6,5%.

Όπως σημειώνεται, υπάρχει stock άνω των 611 χιλ. τ.μ. στην Ελλάδα σε retail χώρους. Εξ αυτών, στην Αθήνα βρίσκονται 353.600 τ.μ. αλλά και pipeline αναπτύξεων συνολικού μεγέθους 140.000 τ.μ.. Στη Θεσσαλονίκη υπάρχουν retail χώροι συνολικού εμβαδού 133,5 χιλ. τ.μ., στη Λάρισα 26,7 χιλ. τ.μ., στην Κόρινθο 15 χιλ. τ.μ. και στην υπόλοιπη χώρα συνολικά 82,6 χιλ. τ.μ.

Οι προοπτικές και οι συναλλαγές

Συγκρατημένη αισιοδοξία επικρατεί για το λιανικό εμπόριο το 2022, σύμφωνα με όσα αναφέρονται σε σχετική ανάλυση της Cushman & Wakefield Proprius. Ο τομέας του λιανικού εμπορίου ανακάμπτει σχετικά καλά από τις μεγάλες διαταραχές λόγω της πανδημίας. Η αποκατάσταση των εισερχόμενων ταξιδιωτικών ροών αναμένεται επίσης να ενισχύσουν περαιτέρω τις λιανικές πωλήσεις στις αγορές – «πύλες» εισόδου. Ο αθλητισμός, τα κοσμήματα και το premium λιανικό εμπόριο είναι από τους τομείς στους οποίους αναμένεται ισχυρή απόδοση πωλήσεων. Οι αγορές επικεντρώνονται ακόμη περισσότερο στην εμπειρία, με μεγαλύτερη έμφαση στην ψυχαγωγία, τον ελεύθερο χρόνο, την εστίαση. Το ηλεκτρονικό εμπόριο εφαρμόζεται ήδη για τους περισσότερους εμπόρους λιανικής που έχουν ενσωματώσει αυτή την προσέγγιση στις στρατηγικές τους. Οι αξίες των ενοικίων για το πρώτο τρίμηνο του 2022 παρέμειναν σταθερές στην πλειονότητα των αγορών. Τα «σημάδια» για τους εμπορικούς δρόμους υψηλής προβολής είναι θετικά σημάδια, ξεκινώντας και πάλι από τις προνομιακές τοποθεσίες.

Καταγράφηκαν νέα εγκαίνια εμπορικών χώρων στη διάρκεια του πρώτου τριμήνου 2022, στα οποία περιλαμβάνονται το νέο κατάστημα της γαλλικής μάρκας καλλυντικών Sephora στα Ματογιάννια της Μυκόνου, του καταστήματος Calvin Klein στην Πάτρα και το νέο κατάστημα Molton Brown στην Κηφισιά. Η Athletic Brand Buzz άνοιξε κατάστημα στον Πειραιά και η αλυσίδα Zakcret το νέο κατάστημα Ιωαννίνων ενώ η Diane Von Fürstenberg ανακοίνωσε τα εγκαίνια νέου καταστήματος στη Γλυφάδα. Η Carrefour ανακοίνωσε νέα συνεργασία με τη Retail & More, θυγατρική της TeleUnicom, για την επανεκκίνηση του brand στην Ελλάδα και την προσφορά προϊόντων Carrefour σε Έλληνες πελάτες και τουρίστες. Η συνεργασία αυτή στοχεύει στην επέκταση του brand Carrefour στην ελληνική επικράτεια, με τα πρώτα εγκαίνια να αναμένεται να πραγματοποιηθούν πριν από το καλοκαίρι του 2022. Όσον αφορά τις λιανικές επενδύσεις, η Trade Estates ΑΕΕΑΠ απέκτησε retail park (GLA 15.000 τ.μ.) κατά μήκος της οδού Πειραιώς 54 από την εταιρεία Ten Brinke έναντι 18,3 εκατ. ευρώ. Η BriQ Properties ΑΕΕΑΠ πούλησε επίσης κατάστημα 168 τ.μ. στην Κηφισιά. Επίσης, στο κέντρο της Νέας Σμύρνης πουλήθηκε μέσω ηλεκτρονικής δημοπρασίας ένα εξαιρετικό κατάστημα 247 τ.μ. ενώ στη Βουκουρεστίου, εμπορικός κεντρικός δρόμος της Αθήνας με πολυτελής καταστήματα, ένα χώρος (κατάστημα) 380 τ.μ. εξαγοράστηκε από ιδιώτη επενδυτή.

Βασικές νέες συναλλαγές μίσθωσης στο α’ τρίμηνο 2021 καταγράφηκαν στη Βουκουρεστίου (Luxury Brand) για κατάστημα 380 τ.μ., στην Ηρώων Πολυτεχνείου (Πειραιάς, αθλητικό κατάστημα 300 τ.μ. αλλά και Unisex Fashion 300 τ.μ.), στην Παπανδρέου και Μεταξά (Γλυφάδα, αθλητικά 680 τ.μ.), στην Καλαμάτα (κατάστημα με καλλυντικά 670 τ.μ.), στην Αριστοτέλους (Θεσσαλονίκη, F&B 930 τ.μ.), στην Αγίου Ανδρέα (Πάτρα, τραπεζικό κατάστημα 270 τ.μ.). Γίνεται επίσης αναφορά σε κατασκευή που ολοκληρώθηκε στο πρώτο τρίμηνο 2022 από τις Ten brinke- Trade Estate (Fourlis group), μια ανάπτυξη μεγέθους (GLA) 14.555 τ.μ., με βασικούς μισθωτές τις AΒ Super Market , LC Waikiki, Orchestra, Moustakas toys, McDonald κ.α.

Πηγή:insider.gr