BRIQ PROPERTIES: Προβληματισμοί για το ύψος των λειτουργικών δαπανών και τις αποδόσεις ακινήτων

BRIQ PROPERTIES

Προβληματισμοί για το ύψος των λειτουργικών δαπανών και τις αποδόσεις ακινήτων

Έσοδα από ενοίκια ύψους, € 5,9 εκατομμυρίων κατέγραψε, η Briq Properties στο εννεάμηνο του 2022, έναντι € 4,4 εκατ. στο περσινό εννεάμηνο. Τα κέρδη (μ.φ.) διαμορφώθηκαν στα € 8,4 εκατομμύρια έναντι € 4,4 εκατ. ενώ αν αφαιρέσουμε τα κέρδη από αναπροσαρμογή αξίας, τα καθαρά κέρδη διαμορφώνονται στα € 3,5 εκατ. έναντι € 2,5 εκατ. στο εννεάμηνο του 2021.

Η αξία του χαρτοφυλακίου της εταιρίας, ανέρχεται στα € 129,3 εκατομμύρια έναντι € 114,2 εκατομμύρια στο εννεάμηνο του 2022. Υπενθυμίζουμε ότι στόχος της διοίκησης είναι η αξία του χαρτοφυλακίου να φτάσει τα € 150 εκατομμύρια (εδώ).

Η διάρθρωση των εσόδων χαρτοφυλακίου διαμορφώνεται ως εξής: το 50,1% των εσόδων προέρχεται από κτίρια αποθήκευσης και διανομής (logistics), το 28,3% από κτίρια γραφείων, το 17,3% από ξενοδοχεία και το 4,0% από λοιπές κατηγορίες ακινήτων (καταστήματα, ακίνητα ειδικής χρήσης και οικόπεδα).

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, οι προβληματισμοί για την εξέλιξη του κλάδου το 2023, συνδέονται με την άνοδο του πληθωρισμού που επηρεάζει τις τιμές των πρώτων υλών και γενικότερα το ύψος των λειτουργικών δαπανών, την αύξηση των επιτοκίων και την μείωση των αποδόσεων των επενδύσεων.

Όσον αφορά την αύξηση των επιτοκίων, η Briq έχει σχετικά μικρή έκθεση σε δανεισμό, με τις συνολικές δανειακές υποχρεώσεις να αποτελούν το 25,5% του συνολικού ενεργητικού.  Σημειώνεται ότι, τα χρηματοοικονομικά έξοδα αποτέλεσαν το 10,9% των συνολικών πωλήσεων στο εννεάμηνο του 2022, ενώ σε ετήσια βάση (από το 2018, όπου ξεκίνησε να εμφανίζει δανειακές υποχρεώσεις), ο μέσος όρος χρηματοοικονομικών εξόδων προς πωλήσεις, είναι 6,7%.

Ο πληθωρισμος, διαθέτει δύο όψεις για τα μεγέθη των ΑΕΕΑΠ. Από την μια, αυξάνει τα έσοδα από ενοίκια, καθώς τα συμβόλαια μίσθωσης συμπεριλαμβάνουν αναπροσαρμογή στα ενοίκια σε τυχόν αυξήσεις ή μειώσεις του πληθωρισμού.

Από την άλλη πλευρά, επηρεάζει αυξητικά τις τιμές των πρώτων υλών και γενικότερα το σύνολο των δαπανών. Καθώς στην έκθεση του εννεαμήνου, δεν υπάρχουν οι απαραίτητες πληροφορίας, ανατρέξαμε στην έκθεση του εξαμήνου 2022 (σελ. 10, εδώ) , όπου αναφέρει χαρακτηριστικά ότι ο Όμιλος (μέχρι εκείνη την περίοδο), δεν ήταν σημαντικά εκτεθειμένος στην αύξηση του κόστους κατασκευής, καθώς το μεγαλύτερο μέρος των κατασκευών έχει ολοκληρωθεί. Βέβαια θα επηρεαστούν οι μελλοντικές επενδύσεις, από το αυξημένο κόστος κατασκευής που θα τείνει να μειώσει την απόδοση των επενδύσεων.

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ο δείκτης τιμών υλικών κατασκευής, τον Σεπτέμβριο κατέγραψε ετήσια αύξηση 12,4% με τις περισσότερες κατηγορίες υλικών, που απαρτίζουν τον δείκτη να καταγράφουν -μεγάλες- διψήφιες αυξήσεις στις τιμές τους. Δείτε την σελίδα 2 του δελτίου, (εδώ).

Τέλος όσον αφορά τις δαπάνες λειτουργίας, στο εννεάμηνο αποτέλεσαν το 21,6% των συνολικών πωλήσεων, ενώ σε ετήσια βάση (στα έξι χρόνια λειτουργία της εταιρίας) το μέσο ποσοστό δαπανών προς τις πωλήσεις είναι 38% και είναι σημαντικά αυξημένο σε σχέση με το μέσο όρο του κλάδου των ΑΕΕΑΠ, στο αντίστοιχο διάστημα, που διαμορφώνεται στο 20,2%.

Οι δαπάνες της εταιρίας, αφορούν: α) σε άμεσα έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα (έξοδα εκτιμήσεων, δικηγόρων, ασφάλισης, επισκευών κ.α.), β) στον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων και γ) σε λοιπά έξοδα (αμοιβές μελών, τρίτων, διοικητικής υποστήριξης κ.α.).

Συμπερασματικά, οι προβληματισμοί αφορούν κυρίως στις μελλοντικές επενδύσεις για ακίνητα και τις αποδόσεις τους, καθώς και στο ύψος των λειτουργικών δαπανών, που είναι ήδη μεγάλο σε μέγεθος. Η έκθεση του Ομίλου στον δανεισμό, κινείται σε διαχειρίσιμα επίπεδα.

Χρηματιστηριακά, η μετοχή σημειώνει πτώση 11,6%, από την αρχή του έτους μέχρι σήμερα (14/11/2022). Η εσωτερική αξία της μετοχής την 30/9/2022, διαμορφώθηκε στα € 2,62 και η μετοχή διαπραγματεύεται με discount 26,1%. Γενικά, επί σειρά ετών, η μετοχή πραγματοποιεί μικρές διακυμάνσεις, στοιχείο που λειτουργεί -κακώς κατά την άποψή μας- ανασταλτικά στην προσέλκυση επενδυτών στη μετοχή. (Δείτε πίνακα των διακυμάνσεων των μετοχών των ΑΕΕΑΠ, εδώ). Επίσης, διαβάστε προηγούμενο μας άρθρο, με τίτλο: “ΚΛΑΔΟΣ ΑΕΕΑΠ: Τρεις λόγοι που δεν ανεβαίνουν οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ”, εδώ.

Για το σύνολο του έτους, θα διατηρήσουμε την εκτίμηση μας, ότι τα τα έσοδα από ενοίκια θα φτάσουν τα € 8,2 εκατομμύρια και τα οργανικά κέρδη (μετά από την αφαίρεση των εσόδων από αναπροσαρμογή αξίας), θα φτάσουν τα € 5,6 εκατομμύρια.

Δείτε το δελτίο τύπου, εδώ και τον πίνακα οικονομικών μεγεθών, εδώ.

Το παρόν άρθρο, είναι τμήμα της ύλης του τεύχους 247 (Δεκέμβριος 2022) του περιοδικού ΧΡΗΜΑ & ΑΓΟΡΑ. Δείτε τα πλήρη περιεχόμενα του τεύχους 247, εδώ.