Εταιρείες Ακινήτων: Νέα επενδυτική στρατηγική λόγω υψηλών επιτοκίων

Πιο συντηρητική προσέγγιση έχουν υιοθετήσει από τις αρχές του έτους, οι περισσότερες εταιρείες επενδύσεων ακινήτων (ΑΕΕΑΠ), ως προς τη διαμόρφωση της επενδυτικής τους στρατηγικής. Η απότομη αύξηση των επιτοκίων κατά τη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2022, η οποία συνεχίστηκε και κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, έχει οδηγήσει τις διοικήσεις της πλειονότητας των εταιρειών, στην αποφυγή σημαντικών κινήσεων, ιδίως όσον αφορά την απόκτηση νέων και μεγάλης αξίας ακινήτων. Αντιθέτως, οι εταιρείες επικεντρώνονται σε αναπτύξεις ίδιων ακινήτων, είτε αυτόνομα, είτε σε συνεργασία με εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, μια κίνηση η οποία έχει αισθητά χαμηλότερο κόστος και προσφέρει σαφώς περισσότερα κέρδη, καθώς το κόστος κτήσης του τελικού προϊόντος είναι πιο μικρό, συγκριτικά με το να το αποκτούσε η εταιρεία απευθείας από την αγορά.

Ένας επίσης σημαντικός τομέας δραστηριοποίησης, αφορά την βελτιστοποίηση της απόδοσης του υφιστάμενου χαρτοφυλακίου. Αυτή η διαδικασία περιλαμβάνει τόσο ανακατασκευές και αλλαγές χρήσης σε κτίρια που έχουν αποκτήσει την τελευταία διετία οι εταιρείες, όσο και έργα ενεργειακής αναβάθμισης, που προσφέρουν υπεραξίες και την δυνατότητα προσέλκυσης νέων μισθωτών, με υψηλότερο ενοίκιο.

Το γεγονός ότι το κόστος δανεισμού βρίσκεται σήμερα στο υψηλότερο σημείο των τελευταίων δύο δεκαετιών, δεν είναι κάτι αμελητέο, ιδίως από τη στιγμή, που οι ΑΕΕΑΠ κινούνται με σημαντικό ποσοστό μόχλευσης, επί της αξίας του ενεργητικού τους. Για παράδειγμα, με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία (εννεάμηνο 2022), ο δείκτης μόχλευσης (σύνολο υποχρεώσεων/ενεργητικό) της μεγαλύτερης εταιρείας του κλάδου, της Prodea Investments διαμορφώνεται στο επίπεδο του 43,9%. Αντίστοιχα, ο δείκτης μόχλευσης της Trastor διαμορφωνόταν σε 44,9% στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2022 (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία) και της Noval Property σε 40,8%.

Μια ακόμα σημαντική κίνηση «άμυνας» απέναντι στην αύξηση των επιτοκίων, αφορά στην αξιοποίηση εναλλακτικών χρηματοπιστωτικών εργαλείων. Η Prodea, η οποία έχει έκθεση σε δανεισμό συνολικού ύψους 1,28 δισ. ευρώ (1,05 δισ. ευρώ αφορά ομολογιακά δάνεια με διάφορες τράπεζες), προχώρησε πρόσφατα στην σύναψη σύμβασης αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου για ποσό 175.000 ευρώ, ενώ το επόμενο διάστημα θα προχωρήσει σε μία ακόμα αντίστοιχη κίνηση. Στο πλαίσιο αυτό, το ποσοστό των δανείων του ομίλου που είτε είναι με όρους σταθερού επιτοκίου, ή για τα οποία έχουν συναφθεί συμβάσεις αντιστάθμισης κινδύνου, θα αυξηθεί από 36,5% σε 67,2%. Ουσιαστικά, αυτό που εξασφαλίζει η εταιρεία, είναι η αποζημίωση σε περίπτωση που το επιτόκιο δανεισμού της ξεπεράσει ένα συγκεκριμένο όριο (υπολογίζεται πέριξ του 3%), ώστε να περιορίσει την ζημία που θα υποστεί και μην θέσει σε κίνδυνο το επενδυτικό της πρόγραμμα, αλλά και την μερισματική της πολιτική.

Όπως αντιλαμβάνεται κανείς, η αύξηση των επιτοκίων συνεπάγεται σημαντική επιβάρυνση για τις εταιρείες του κλάδου, με αποτέλεσμα να έχει γίνει αναπροσαρμογή της επενδυτικής πολιτικής, ιδίως όσον αφορά την απόκτηση νέων ακινήτων, που συνεπάγονται την ανάγκη άντλησης πρόσθετου δανεισμού. Αυτό αποτυπώνεται και στην ιδιαίτερα περιορισμένη επενδυτική δραστηριότητα του φετινού πρώτου τριμήνου, καθώς οι όποιες συναλλαγές έγιναν γνωστές αφορούσαν ουσιαστικά την ολοκλήρωση προγενέστερων συμφωνιών. Μια τέτοια συναλλαγή ήταν η απόκτηση μιας νέας εγκατάστασης logistics στον Ασπρόπυργο από την Trastor, συμφερόντων του ομίλου της Τράπεζας Πειραιώς. Πρόκειται για ένα κτίριο επιφάνειας 22.234 τ.μ., το οποίο αποκτήθηκε αντί ποσού 9,65 εκατ. ευρώ. Η Trastor είχε υπογράψει σχετικό προσύμφωνο ήδη από το τέλος του 2021, όταν η συγκεκριμένη εγκατάσταση ξεκινούσε την κατασκευή της.

Ωστόσο, υπάρχει και η θετική «ανάγνωση» του υφιστάμενου περιβάλλοντος. Συγκεκριμένα, η αγορά ακινήτων διανύει την καλύτερη περίοδο από την οικονομική κρίση και μετά, με την ζήτηση για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών (γραφεία, ξενοδοχεία, κατοικίες και logistics) να βρίσκεται σε πολύ υψηλό επίπεδο. Η έλλειψη τέτοιων ακινήτων επιτρέπει την επίτευξη σημαντικών μισθωμάτων, που με την σειρά τους, «θωρακίζουν» τις ΑΕΕΑΠ απέναντι στην τρέχουσα χρηματοπιστωτική κρίση και την άνοδο των επιτοκίων.

Παράλληλα, πολλές εταιρείες είχαν προλάβει να προβούν σε σημαντικές ομολογιακές εκδόσεις το προηγούμενο διάστημα, εξασφαλίζοντας ιδιαίτερα χαμηλό κόστος δανεισμού. Στις αρχές του 2022, η Premia Properties άντλησε ρευστότητα 100 εκατ. ευρώ, μέσω της έκδοσης ομολόγου, με απόδοση 2,8%. Λίγο νωρίτερα, η Noval Property του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ, είχε αντλήσει 120 εκατ. ευρώ, με απόδοση 2,65%, ενώ τα 300 εκατ. ευρώ που εξασφάλισε η Prodea το καλοκαίρι του 2021, είχαν αντληθεί με απόδοση 2,3%. Η ρευστότητα αυτή αξιοποιείται σήμερα για την υλοποίηση του επενδυτικού προγράμματος των εταιρειών, επιτρέποντάς τους να ξεπεράσουν την «μπόρα» των υψηλών επιτοκίων, μέχρις ότου υπάρξει αποκλιμάκωση και εκ νέου χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ).

Παναγιώτης Γραμμένος

Πηγή: powergame.gr