ΑΕΕΑΠ: «Κλειδώθηκαν» εκτός Χ.Α. oι υποψήφιοι μικροεπενδυτές

Όσο και αν όπως λέγεται «η φύση απεχθάνεται το κενό» η αγορά των εισηγμένων ΑΕΕΑΠ θα αργήσει να δώσει και πάλι τη δυνατότητα επένδυσης και ικανοποιητικού μερίσματος σε μικρότερους επενδυτές.

Η οικονομική κρίση δεν έχει επιτρέψει να πραγματοποιηθούν αυξήσεις κεφαλαίου, ώστε οι εταιρείες του είδους αυτού να αποκτήσουν ικανή διασπορά στη μετοχή τους (free float), κάτι μάλιστα που είναι αναγκαίο βάσει του θεσμικού πλαισίου που τις διέπει.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Πανγαία η οποία από άποψη χαρτοφυλακίου είναι η μεγαλύτερη του είδους στην Ελλάδα (1,640 δισ. ευρώ στο τέλος του 2018, με την εκτίμηση να είναι ότι με την ολοκλήρωση του 2019 θα έχει φθάσει τα 2 δισ. ευρώ) και η οποία ακόμα και για την εισαγωγή της στο ΧΑΑ εξαγόρασε άλλη εισηγμένη ΑΕΕΑΠ (Mig Real Estate) με την οποία συγχωνεύτηκε. Σήμερα η διασπορά της Πανγαία είναι ελάχιστη (περί το 1%) και αυτό δεν θα αλλάξει πιθανότατα εντός του 2019. Το επόμενο δίμηνο αναμένεται να ολοκληρωθεί η εξαγορά των μετοχών της Εθνικής ΤράπεζαςΕΤΕ-2,06% στην Πανγαία από την Invel και ακολουθεί προεκλογική περίοδος, συνήθως απαγορευτική για αυξήσεις κεφαλαίου, με αποτέλεσμα η εκτίμηση να είναι ότι η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ θα επιχειρήσει αύξηση κεφαλαίου και απόκτηση ικανής διασποράς (25% είναι η προβλεπόμενη βάσει του θεσμικού πλαισίου) στις αρχές του 2020.

Από άποψη μεγέθους χαρτοφυλακίου ακολουθεί η Trastor (165 εκατ. ευρώ συνολική αξία ακινήτων) η οποία έχει βασικούς μετόχους την αμερικανική επενδυτική εταιρεία Wert Red με 54,03% και την Τράπεζα Πειραιώς ΠΕΙΡ-0,75% με 39,4%. Το free float δεν ξεπερνά γι’ αυτήν το 4,5% (περίπου 2.800 μικροί μέτοχοι).

Στην Briq Properties ΑΕΕΑΠ, με χαρτοφυλάκιο αξίας 40 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2018, η διασπορά είναι στο 15,74%, καθώς ο Θοδωρής Φέσσας κατέχει το 53,84% της εταιρείας, η Ευτυχία Κουτσουρέλη 26,49% και θεσμικοί επενδυτές 4,93%.

Περιορισμένη είναι η διασπορά και για την Intercontinental International ΑΕΕΑΠ στην οποία ο βασικός μέτοχος είναι η οικογένεια του Ελληνοαμερικανού επιχειρηματία Μ. Xαλικιά μέσω της εταιρείας Ajolico Trading (ποσοστό 78,6%). Η αξία του χαρτοφυλακίου της είναι της τάξεως των 97 εκατ. ευρώ.

Οι ΑΕΕΑΠ είναι εταιρείες που διαχειρίζονται επαγγελματικά ακίνητα μεγάλου μεγέθους, για τα οποία δεν δύναται να αποκτήσει το ευρύ κοινό, προσφέροντας ένα επιπλέον επίπεδο ασφαλείας και διαφάνειας σε όσους θέλουν να επενδύσουν στο real estate και να εξασφαλίζουν ένα ετήσιο εισόδημα. Το μέγεθος των ΑΕΕΑΠ είναι σημαντικός δείκτης. Όσες εταιρείες έχουν κάτω από 500 εκατ. κεφαλαιοποίηση είναι ανύπαρκτες σαν REITs σε διεθνές επίπεδο. Όπως επισημαίνεται, το προφίλ των επενδυτών σε ΑΕΕΑΠ είναι διαφορετικό από όσους αγοράζουν ένα διαμέρισμα, καθώς οι ΑΕΕΑΠ επενδύουν κατά κύριο λόγο σε επαγγελματικά ακίνητα (κτήρια γραφείων, εμπορικά καταστήματα, αποθήκες και ξενοδοχεία). Πρόκειται για επενδυτές με μεγαλύτερη οικονομική επιφάνεια και με διαφορετικές απαιτήσεις.

Ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ έχει προσφέρει πολλά εν μέσω της κρίσης. Οι μετοχές όσων εταιρειών παραμένουν στο ελληνικό Χρηματιστήριο όχι μόνο άντεξαν (και μοίρασαν και μερίσματα), αλλά και με τις επενδύσεις τους κράτησαν «ζωντανό» τον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων.

Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος οι ΑΕΕΑΠ αποτελούν τους πλέον ενεργούς επενδυτές στην ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων, με τα υφιστάμενα χαρτοφυλάκιά τους να αντιπροσωπεύουν συνολική αξία περί τα 3 δισ. ευρώ (συμπεριλαμβάνεται και η Grivalia).

Το 2018 οι επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα ήταν συνολικά ύψους 486 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων 235 από ΑΕΕΑΠ και 251 εκατ. από άλλους φορείς, κυρίως fund, ενώ το 2017 τα αντίστοιχα νούμερα ήταν 557 εκατ., 216 εκατ. και 340 εκατ. ευρώ.