Αρχική | Εταιρίες | Τίτλοι τέλους για την Ektasis Development

Τίτλοι τέλους για την Ektasis Development

Μέγεθος γραμμάτων: Decrease font Enlarge font
Τίτλοι τέλους για την Ektasis Development

Του Ηλία Μπέλλου

Κυρίαρχος της αγοράς εμπορικών ακινήτων κατά τη δεκαετία του ’90, για πολλούς ο αφανής πλην όμως ισχυρός ανταγωνιστής της Μπάμπης Βωβός, η Ektasis Development παρακολουθεί αυτές τις ημέρες το τελευταίο επεισόδιο μιας μακράς φθίνουσας πορείας προς τη χρεοκοπία. Οι πιστώτριες τράπεζες υπέβαλαν στα μέσα του καλοκαιριού αίτηση υπαγωγής της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων, συμφερόντων της οικογενείας Παναγιώτη Ευθυμίου, σε καθεστώς ειδικής διαχείρισης με στόχο τη ρευστοποίηση του χαρτοφυλακίου ακινήτων της. Η αίτηση θα εκδικαστεί στις 15 Οκτωβρίου και εκτιμάται πως έως τα τέλη του έτους θα έχει βγει η απόφαση από το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών.

Συνολικά 31 ακίνητα επιδιώκεται να εκπλειστηριαστούν διά της διαδικασίας του νόμου 4307/2014 του πτωχευτικού δικαίου προκειμένου να καλύψουν χρέη ύψους 116,13 εκατ. ευρώ προς τις τρεις κύριες πιστώτριες τράπεζες, Alpha Bank, Πειραιώς και Eurobank, οι οποίες άλλωστε είναι και αυτές που συνυπογράφουν την αίτηση, καθώς εκπροσωπούν το 71% των απαιτήσεων. Το σύνολο των υποχρεώσεων της Ektasis Development ανέρχεται στα 162,776 εκατ. σύμφωνα με την PwC, η οποία κλήθηκε από τις πιστώτριες τράπεζες να συντάξει την οικονομική έκθεση για την αίτηση. Η εταιρεία έχει ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις και προς το Δημόσιο, τους ασφαλιστικούς οργανισμούς και προμηθευτές συνολικού ποσού 26 εκατ. σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία. Το κατά πόσον οι πλειστηριασμοί μπορούν να έχουν οικονομικό αποτέλεσμα που θα ικανοποιήσει όλους τους πιστωτές μένει να διαπιστωθεί στην πράξη. Ομως μια πρώτη εκτίμηση της αξίας του χαρτοφυλακίου των 31 ακινήτων από ανεξάρτητο οίκο φέρεται να προσδιορίζει τη δίκαιη αξία των ακινήτων αυτών αθροιστικά στα επίπεδα των 130 εκατ.

Τι συνέβη λοιπόν και η Ektasis Development έφτασε στη χρεοκοπία; «Ηδη από τα μέσα της δεκαετίας του 2000, η μόχλευση του ισολογισμού της Ektasis θεωρείτο υψηλότατη» σημειώνει τραπεζική πηγή στην «Κ». Εχοντας, λοιπόν, να καλύπτει πληρωμές μεγάλων ποσών για την εξυπηρέτηση του δανεισμού της, μόλις άρχισαν οι τιμές των ενοικίων και των ακινήτων να διορθώνουν στα τέλη του 2008 η πίεση αυξήθηκε. Οταν δε η πτώση των τιμών γενικεύθηκε και βάθυνε, η κατάληξη ήταν προδιαγεγραμμένη, αναφέρουν στην αγορά. «Η κατάσταση στην οποία περιήλθε η εταιρεία διαμορφώθηκε τόσο από τη διοίκησή της όσο και από τους χρηματοδότες της».

Οι πρώτες ενδείξεις

Το 2009, όταν ακυρώθηκαν κάποιες συμφωνίες ανάπτυξης εμπορικών ακινήτων μεταξύ των οποίων αναφέρεται και η Carrefour αλλά και άλλες αλυσίδες λιανικής, χτύπησε το πρώτο δυνατό καμπανάκι. Η διοίκηση της Ektasis προσέφυγε τότε για πρώτη φορά στην προστασία του πτωχευτικού δικαίου, καταθέτοντας αίτηση για ένταξή της στο άρθρο 99. Τότε το χαρτοφυλάκιό της περιλάμβανε 36 ακίνητα, η αθροιστική αξία των οποίων είχε αποτιμηθεί από την Colliers στα επίπεδα των 330 εκατ. ευρώ. Αλλά οι συνολικές τραπεζικές υποχρεώσεις της ήταν στα 250 εκατ. ευρώ. Από το 2009 έως σήμερα κάποια από τα ακίνητά της εκποιήθηκαν και οι υποχρεώσεις αυτές μειώθηκαν στα σημερινά επίπεδα, αλλά αντίστοιχα μειώθηκε και η αξία της περιουσίας της. Μια οκταετία μετά και αφού εν τω μεταξύ είχε εξασφαλίσει και παράταση της προστασίας, η απόπειρα εξυγίανσης στο πλαίσιο του άρθρου 99 απέτυχε. Παρά τις αλλεπάλληλες αναφορές τότε για επενδυτικό ενδιαφέρον από ξένα και ελληνικά κεφάλαια, προσέκρουσε στην απροθυμία των τραπεζών να ικανοποιήσουν τις αξιώσεις των δυνητικών επενδυτών για μεγάλες απομειώσεις των δανειακών υποχρεώσεων.

Τον Σεπτέμβριο του 2012, η Ektasis υπέβαλε δεύτερη αίτηση για άμεση επικύρωση συμφωνίας εξυγίανσης η οποία όμως κρίθηκε απαράδεκτη. Το ίδιο άκαρπη ήταν και η τρίτη προσπάθεια της πλευράς Π. Ευθυμίου να βγάλει την Ektasis από τα αδιέξοδα, όταν τον Απρίλιο του 2016 κατέθεσε αίτηση περί ανοίγματος διαδικασίας εξυγίανσης. Αίτηση για την οποία επανήλθε και έλαβε παράταση προστασίας έως και τον Ιανουάριο του 2018, ημερομηνία η οποία παρήλθε επίσης χωρίς αποτέλεσμα. Ετσι πάντως η Ektasis είχε de facto πετύχει να προστατευθεί από μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης για σχεδόν μία δεκαετία.

Αντίστροφη μέτρηση

Τις επόμενες εβδομάδες πιθανολογείται ευρέως από νομικούς κύκλους πως θα γίνει δεκτή η αίτηση υπαγωγής της Ektasis σε καθεστώς ειδικής διαχείρισης και ο εκπλειστηριασμός των ακινήτων της θα αρχίσει στο πρώτο εξάμηνο του 2019. Πάντως, ο επιχειρηματίας δεν σκοπεύει να βγει από την αγορά, αν κρίνει κανείς από τις πληροφορίες μεσιτικών και άλλων οίκων, σύμφωνα με τις οποίες δραστηριοποιείται εκ νέου στην αγορά ακινήτων με άλλο εταιρικό όχημα. Μάλιστα, έχει ενδιαφερθεί και για διαγωνισμούς που διενεργεί αυτό το διάστημα η Τράπεζα της Ελλάδος για τη μακροχρόνια αξιοποίηση ακινήτων της όπως το κτίριο γραφείων πάνω από τη Λυρική Σκηνή στην Ακαδημίας και άλλα στις λεωφ. Κηφισίας και Ποσειδώνος.

To χρονικό μιας προαναγγελθείσας χρεοκοπίας

Οπως όλοι πια ξέρουν, η αγορά των ακινήτων και ο κατασκευαστικός κλάδος ήταν από τις πρώτες επιχειρηματικές δραστηριότητες που επλήγησαν από το ξέσπασμα της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης του 2008. Ηδη από τότε η εμπορική και μισθωτική αξία των ακινήτων άρχισε να πέφτει ραγδαία και η μεταβολή αυτή συνεχίστηκε, μάλιστα επιδεινούμενη, όλα τα επόμενα έτη.

Η Ektasis, που δραστηριοποιούνταν αποκλειστικά στον κλάδο των ακινήτων, επηρεάστηκε και άρχισε να εμφανίζει σημαντικά προβλήματα ρευστότητας και αδυναμία εμπρόθεσμης και προσήκουσας εκπλήρωσης των εμπορικών υποχρεώσεών της. Τα προβλήματα ρευστότητας συνεχίστηκαν καθ’ όλη τη διάρκεια των τελευταίων ετών.

Η εμπορική πίστη της είχε έτσι κλονιστεί προ πολλού και πολλοί από τους πρώην εμπορικούς συνεργάτες της επιχείρησαν διά της δικαστικής οδού να εισπράξουν τις απαιτήσεις τους, εκδίδοντας εις βάρος της Ektasis διαταγές πληρωμής και προβαίνοντας σε πράξεις εκτέλεσης, ενώ φορείς του Δημοσίου είχαν επιβάλει και κατασχέσεις εις βάρος της.

Η Ektasis όχι μόνο δεν κατάφερε ποτέ να ανακάμψει από την οικονομική δυσπραγία στην οποία είχε περιέλθει ήδη από τότε, αλλά αντιθέτως έφθασε στο σημείο να έχει αρνητικά ίδια κεφάλαια. Η Ektasis, με βάση τους τελευταίους δημοσιευμένους ισολογισμούς της (2015), εμφανίζει πλέον πωλήσεις, κυρίως από μισθώματα ακινήτων, της τάξης των 5 εκατ. ευρώ και πολλαπλάσιες ζημίες. Ως αναμενόμενο και σύμφωνα με το πιστοποιητικό του ορκωτού ελεγκτή για τις οικονομικές καταστάσεις της χρήσης που έληξε στις 31 Δεκεμβρίου 2015, το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων της εταιρείας έχει καταστεί αρνητικό κατά 30,080 εκατ.

Κανείς φυσικά δεν μπορούσε να φανταστεί πριν από 20 χρόνια την τροπή που θα έπαιρναν τα πράγματα για την Ektasis. Ηταν 1991 όταν ο Παναγιώτης Ευθυμίου ίδρυε την εταιρεία Mandlen Α.Ε., η οποία δραστηριοποιήθηκε στο εμπόριο ενδυμάτων επώνυμων οίκων. Αυτή η δραστηριότητα που προϋποθέτει κατάλληλα καταστήματα σε εμπορικούς δρόμους τον εξοικείωσε με την αγορά ακινήτων και έτσι το πέρασμα στα επαγγελματικά και εμπορικά ακίνητα ήρθε ίσως ως φυσική εξέλιξη. Ξεκινούσε, άλλωστε, τότε και η χρυσή δεκαετία του 2000 για το real estate. Εχοντας αποδειχθεί πλέον «φούσκα» εκείνη η αγορά, είναι εύκολο να καταδικάσει κάποιος όσους ανοίχτηκαν υπερβολικά. Ομως τότε δεν ήταν διόλου δύσκολο να εξασφαλίσει κάποιος τραπεζική χρηματοδότηση ακόμα και για το 70% ή και περισσότερο της αξίας ενός εμπορικού ακίνητου, η εκμετάλλευση του οποίου υποσχόταν ταμειακές ροές που και θα εξυπηρετούσαν τον δανεισμό και θα αφήναν κέρδη.

Ακόμα περισσότερο όμως, η μεταπώληση ενίοτε και ύστερα από μόλις ένα ή δυο χρόνια μπορούσε να γεννήσει σημαντικές υπεραξίες. Κάπως έτσι και με τη διάθεση ανάληψης πιστωτικού ρίσκου των τραπεζών δεδομένη, ο επιχειρηματίας δημιούργησε μια μικρή αυτοκρατορία. Ανέπτυξε και εκμεταλλεύθηκε περισσότερα από 120 ακίνητα για ξένους και Ελληνες πελάτες όπως οι Zara, Bayer, Unilever, Carrefour, Η&Μ και AB. Το 2007, η ICAP συμπεριέλαβε την Ektasis Development μεταξύ των 500 πιο κερδοφόρων επιχειρήσεων στην Ελλάδα.

Εντονο ενδιαφέρον από πολλές πλευρές για τους επικείμενους πλειστηριασμούς

Οι πλειστηριασμοί των ακινήτων της Ektasis Development αναμένεται να προσελκύσουν έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον είτε από εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων και επενδυτικά κεφάλαια είτε από τελικούς χρήστες. Και αυτό διότι ορισμένα από τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου στο Κέντρο της Αθήνας, Μαρούσι, την Κηφισιά και το Ηράκλειο εκτιμάται πως είναι εύκολα αξιοποιήσιμα. Η πώλησή τους έρχεται άλλωστε σε μια περίοδο κατά την οποία η αγορά ανακάμπτει με υγιείς ρυθμούς, καθώς η ζήτηση για σύγχρονα ποιοτικά εμπορικά και επαγγελματικά ακίνητα δεν φαίνεται να μπορεί να καλυφθεί από τα υπάρχοντα, τουλάχιστον όχι σε όλες τις περιοχές.

Η απουσία νέων αναπτύξεων κατά τα προηγούμενα χρόνια έχει ως αποτέλεσμα τη μειωμένη αυτή προσφορά και την αναβίωση της αγοράς μέσω αναβάθμισης υφιστάμενων κτιρίων. Σύμφωνα με μελέτη της συμβουλευτικής εταιρείας ακινήτων Arbitrage Real Estate παρατηρείται ζήτηση για χώρους λιανικής σε οργανωμένα και υψηλότερων προτύπων εμπορικά κέντρα και ακίνητα.

Επιπλέον, η αγορά γραφείων σημειώνει επίσης ανάκαμψη και μάλιστα σύμφωνα με στοιχεία της JLL-Αθηναϊκή Οικονομική, κατά τη διάρκεια του πρώτου μισού του 2018 οι νέες μισθώσεις χώρων γραφείων έχουν αυξηθεί κατά 72% καλύπτοντας 38.000 τ.μ. Σύμφωνα με την JLL-Αθηναϊκή Οικονομική, από τις 32 συμφωνίες ενοικίασης γραφείων του πρώτου εξαμήνου, οι 18 αφορούσαν χώρους έως 850 τ.μ. και οι υπόλοιπες 12 χώρους από 850 έως 3.000 τ.μ.

Σύμφωνα με την Cushman & Wakefield-Proprius τα ενοίκια στα κτίρια γραφείων στις τρεις βασικές περιοχές της Αττικής (Σύνταγμα, Κηφισίας, Πειραιάς) παρουσίασαν αύξηση από 5,9% έως 8,3%, ενώ άνοδος καταγράφεται και στις τιμές των ενοικίων καταστημάτων σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως η Ερμού ή η Σωτήρος στον Πειραιά. Από πλευράς αγορών η Cushman ξεχωρίζει κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου του 2018 συναλλαγές όπως η αγορά καταστήματος από την Εθνική Πανγαία στην Ερμού (5,7 εκατ. ευρώ) και η αγορά καταστήματος στον ίδιο δρόμο από την Trastor (2,5 εκατ. ευρώ).

Στον τομέα των γραφείων καταγράφεται πάντως μεγαλύτερη κινητικότητα, με την Cushman & Wakefield-Proprius να επισημαίνει την αγορά κτιρίων γραφείων στο Μαρούσι (7,5 εκατ.) και στη Γλυφάδα (5,08 εκατ.) από την Grivalia, τη συναλλαγή της Τrastor με την οποία απέκτησε το 80% κτιρίου στο Μαρούσι (6,5 εκατ.) και της Intercontinental που απέκτησε κτίριο γραφείων 838 τ.μ. στο Κολωνάκι (2,45 εκατ.).

Οι τιμές ενοικίασης στην Αθήνα (πλατεία Συντάγματος) στις αρχές του καλοκαιριού έφτασαν τα 18 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως για ποιοτικά κτίρια γραφείων, αύξηση 5,9% σε σχέση με το 2017. Στην Κηφισίας διαμορφώνονταν στα 16 ευρώ ανά τ.μ., αύξηση 6,7% σε σχέση με το 2017 και στον Πειραιά στα 13, ήτοι αύξηση 8,3% σε σύγκριση με πέρυσι.

Παράλληλα, έχουν αρχίσει και τρέχουν ήδη κάποιες αναπτύξεις μεγάλων κτιριακών χώρων. Μια τέτοια είναι η ανάπτυξη του Cambas Project, επένδυση της REDS (Ελλάκτωρ) προϋπολογισμού συνολικού ύψους 220 εκατ. ευρώ.

Μια άλλη, είναι η επέκταση του εμπορικού κέντρου Golden Hall, μέσω της ανακατασκευής του πρώην Διεθνούς Κέντρου Ραδιοτηλεόρασης από τη Lamda Development σε ένα έργο προϋπολογισμού 25 εκατ. ευρώ, που θα προσθέσει 11.500 τ.μ. εκμισθώσιμης επιφάνειας στο εμπορικό κέντρο. Υπό κατασκευήν βρίσκεται και κτίριο γραφείων 30.000 τ.μ. στις πρώην εγκαταστάσεις της καπνοβιομηχανίας Παπαστράτος, στον Πειραιά. Επένδυση ύψους 100 εκατ. ευρώ, που περιλαμβάνει γραφεία και ξενοδοχείο από την Dimand Real Estate σε συνεργασία με την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης, τα οποία πρόκειται να εξαγοράσει η Grivalia.

Πηγή:Καθημερινή


Διαβάστε το άρθρο από την πηγή

Εγγραφή RSS για αυτά τα σχόλια Σχόλια (0)

συνολικά: | προβολή:

Σχολιάστε το άρθρο comment

Παρακαλώ εισάγετε τον κωδικό που βλέπετε στην εικόνα:

Eshop
  • email Αποστολή άρθρου
  • print Εμφάνιση εκτύπωσης
  • Plain text Προβολή ώς Plain Text