Dimand: Ανάπτυξη ακινήτων με στόχο 20% απόδοση κεφαλαίων

Πριν από λίγες ημέρες, ευρισκόμενος σε μια συζήτηση με θέμα τις επενδύσεις και το πώς διαμορφώνεται η κατάσταση μετά τον πόλεμο στην Ουκρανία, ρώτησε κάποιος από το ακροατήριο: Ποιοι είναι οι κατάλληλοι κλάδοι για να επενδύσουμε σήμερα; Ένας από τους ομιλητές ανέφερε: "Η επένδυση γίνεται στη διοίκηση και στα πρόσωπα που διοικούν την εταιρεία και όχι στον κλάδο. Στον ίδιο κλάδο υπάρχουν εταιρείες που μεσουρανούν και άλλες που την ίδια στιγμή χρεοκοπούν!". Έτσι, λοιπόν, η Dimand ξεχωρίζει, καθώς η διοίκησή της κατάφερε να εξελιχθεί σε μια από τις κορυφαίες εταιρείες real estate στη χώρα μέσα στη δυσκολότερη δεκαετία μεταπολεμικά.

Η Dimand επικεντρώνεται κυρίως σε επενδύσεις, αναζητώντας ακίνητα κατάλληλα για γραφεία σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και ενδεχομένως την Πάτρα, σε κεντρικές τοποθεσίες, με υψηλή εξυπηρέτηση από μέσα μαζικής μεταφοράς, δημιουργώντας πολλές φορές (όπως στην περίπτωση του Πειραιά) ένα νέο επιχειρηματικό κέντρο. Το μέγεθος του έργου μπορεί να ξεκινά από τα 5 εκατ. ευρώ και να φτάνει μέχρι και τα 150 εκατ. ευρώ. Κάθε ακίνητο/έργο αποκτάται από μια εταιρεία ειδικού σκοπού (project SPV), η οποία το αναπτύσσει με ίδια και δανειακά κεφάλαια, σε αναλογία 25%-35% προς 75%-65% αντίστοιχα. Η στόχευση της διοίκησης είναι η επίτευξη μοχλευμένου εσωτερικού βαθμού απόδοσης (leveraged IRR) 20% κατ’ ελάχιστον και πολλαπλασίου επενδεδυμένων κεφαλαίων (Multiple on Invested Capital ή "MOIC") 1,5 φορών κατ’ ελάχιστον επί μέσης περιόδου ανάπτυξης 3 ετών.

Ουσιαστικά, ο εσωτερικός βαθμός απόδοσης δεν είναι τίποτε άλλο από την απόδοση των αρχικών κεφαλαίων που επενδύθηκαν. Μπορεί μετά την ΑΜΚ ο δείκτης P/BV να διαμορφώνεται ελαφρώς χαμηλότερα από το 2, ωστόσο η επένδυση των κεφαλαίων της ΑΜΚ σε συνδυασμό με τα ίδια κεφάλαια και τον δανεισμό θα μπορέσουν να βελτιώσουν τον δείκτη αποτίμησης περί τη μονάδα σε ένα βάθος χρόνου δύο ετών, εφόσον φυσικά επιτευχθεί ο εσωτερικός βαθμός απόδοσης που έχει θέσει η διοίκηση.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο δείκτης αποτίμησης P/BV από μόνος του ίσως να μη λέει όλη την αλήθεια, αφού πρέπει να συνδυαστεί με τον δείκτη ROE (απόδοση κεφαλαίων), που θα μας καθοδηγήσει στο πόσο γρήγορα θα βελτιωθεί ο δείκτης P/BV. Υψηλό ROE θα φέρει γρηγορότερα αποτελέσματα, ενώ μικρότερο σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου. Χαρακτηριστικά παραδείγματα υπάρχουν στο εξωτερικό, όπου αρκετές εταιρείες με χαμηλό ROE έχουν δείκτη P/BV χαμηλότερο της μονάδας, ενώ άλλες με υψηλότερη απόδοση ιδίων κεφαλαίων έχουν δείκτη περί τις δύο φορές.

Η Dimand, εκτός από την ανάπτυξη και εκμετάλλευση ακινήτων, που αποτελεί το βασικό αντικείμενο εργασιών της, δραστηριοποιείται στη διαχείριση έργων και κατασκευών, στην παροχή τεχνικής και συμβουλευτικής υποστήριξης και τη διαχείριση εγκαταστάσεων. Στο τέλος του 2021 το χαρτοφυλάκιο που αναπτύσσει και διαχειρίζεται ο όμιλος περιλαμβάνει 15 υπό εξέλιξη επενδυτικά έργα, συνολικής ακαθάριστης αξίας ανάπτυξης (GDV) κατά την ολοκλήρωση περίπου 0,5 δισ. ευρώ (με βάση τις εκτιμήσεις των ανεξάρτητων εκτιμητών), τα οποία βρίσκονται σε διάφορα στάδια ανάπτυξης. Επίσης, ο όμιλος σχεδιάζει να αναπτύξει οκτώ επιπλέον επενδυτικά έργα, για πέντε από τα οποία βρίσκεται σε ισχύ συμβολαιογραφικό προσύμφωνο απόκτησης ακινήτου.

Το σύνολο των καθαρών εσόδων της έκδοσης περί τα 93 εκατ. ευρώ (με βάση την τιμή των 15 ευρώ) θα χρησιμοποιηθεί: α) Ποσό 50,9 εκατ. ευρώ για την αποπληρωμή δανείων και προπληρωμή του συνόλου του ομολογιακού δανείου TEMPUS και καταβολή του συνόλου των οφειλομένων για την εξαγορά των προνομιούχων μετοχών από την εταιρεία, β) ποσό 28 εκατ. ευρώ για τη χρηματοδότηση του υφιστάμενου προγράμματος ανάπτυξης υφιστάμενων ακινήτων του ομίλου εντός 24 μηνών από την ολοκλήρωση της ΑΜΚ και γ) ποσό 13,8 εκατ. ευρώ για τη χρηματοδότηση της άμεσης ή έμμεσης απόκτησης νέων ακινήτων. Η έναρξη διαπραγμάτευσης των μετοχών της εταιρείας στη ρυθμιζόμενη αγορά του Χ.Α. αναμένεται στις 6 Ιουλίου 2022.

Καταλήγοντας, το χρηματιστήριο είναι ένας προεξοφλητικός μηχανισμός που ενσωματώνει στην τιμή των μετοχών ειδήσεις - νέα - κερδοφορία σε βάθος 6-12 μηνών! Η ελληνική αγορά real estate πέρασε μια πολύ δύσκολη δεκαετία, της οποίας οι αριθμοί δεν έχουν επανέλθει στα προ κρίσης επίπεδα, ενώ οι γραφειακοί χώροι χρήζουν εκσυγχρονισμού. Τα περιθώρια ανάπτυξης παραμένουν υψηλά, ενώ ο χαμηλός λόγος δάνεια προς καταθέσεις των ελληνικών τραπεζών δείχνει το περιθώριο που υπάρχει για την ανάπτυξη και στον τομέα των ακινήτων. Τέλος, είναι μακράν καλύτερα να αγοράζεις μια εξαιρετική εταιρεία σε μέτρια τιμή (τρέχουσα αποτίμηση) από μια μέτρια εταιρεία σε εξαιρετική τιμή (αποτίμηση)!

Δημοσθένης Τρίγγας

Πηγή:capital.gr